3기의 차임연체, 임대차계약 갱신거절과 해지 및 건물명도소송은

[더파워=이지숙 기자] 작년부터 지속된 코로나 팬데믹에 따른 경기불황으로 상가임차인들의 폐업이나 상가 공실, 차임연체가 증가하면서 임대차계약해지나 건물명도소송, 차임청구소송 등 관련 분쟁 사례도 늘고 있다.

정부는 매출 하락과 임대료 부담 등의 압박으로부터 임차인을 구제하고자 작년 9월부터 올해 3월까지 월세를 연체했어도 임대인이 계약을 해지할 수 없도록 상가건물임대차보호법을 일부 개정해 임시특례를 시행해왔는데, 지난 3월 28일부로 그 특례 적용 기간이 종료됨에 따라 그동안 유예되어온 임대인과 임차인 간의 갈등이 수면 위로 부상하면서 관련 분쟁과 소송에 대한 법률상담도 늘고 있다.

기존에 시행해왔던 상가임대차보호법 임시특례는 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지의 기간 동안 발생한 차임액은 상가임대차계약해지나 계약갱신거절, 그리고 권리금 회수기회 보호 제외 사유에 해당하는 차임연체액으로 보지 않는다는 내용을 담고 있어서 해당 기간 차임을 연체했더라도 임대인의 임대차계약해지 요구로부터 보호받을 수 있었다.

이와 관련해 법무법인혜안 명도임대차전담센터에 따르면, “임시특례 적용 기간이 종료된 이후에도 월세를 정상적으로 지급하지 않는 일부 임차인들로 인해 임대인과 마찰이 발생하고 있는데, 상담을 진행하다 보면 연체한 차임을 보증금에서 감액하려고 해도 감액할 보증금마저 남아 있지 않거나 초과되는 사례들도 상당수 있다. 이렇듯 월세가 밀리는 상황이 지속된다면 임대인은 법적으로 차임의 지급 및 밀린 기간에 따른 이자도 받을 수 있고, 특례 적용 기간 이후 3기의 연체가 발생하거나 특례기간 전 연체한 금액과 이후 연체한 누적 차임을 합산했을 때 그 금액이 3기에 달한다면 상가계약해지 및 갱신거절도 가능하다.”고 한다.

그리고 임대인의 정당한 계약갱신거절이나 계약해지요구에도 임차인이 불응할 경우 퇴거하지 않는 임차인을 상대로 명도소송을 제기하면 판결이나 판결과 동일한 효력을 받으면 이후에는 강제집행 절차를 실시해 강제적인 퇴거 조치도 가능해진다.

또한 부동산명도소송을 제기할 경우 통상 차임을 청구하는 내용도 넣는데 이를 통해 차임을 지급하도록 판결이나 판결과 동일한 효력을 받으면 채권·부동산·동산 압류 등에 대한 강제집행도 가능하다.

임시특례가 종료된 현시점에서 임대차계약해지나 상가명도소송을 고려 중인 임대인이라면 실무 역량을 갖춘 로펌의 법률적 조력 하에 임차인이 차임을 연체한 기간과 임시특례 기간이 중첩되는지 등 쟁점이 될 수 있는 사항들을 명확하게 검토받은 후 절차를 진행한다면 소중한 비용과 시간을 아끼고 효율적으로 문제해결에 도달할 수 있을 것이다.

이지숙 기자 news@thepowernews.co.kr