[더파워 이지숙 기자] 상가건물의 임대차계약에서는 일반적인 주택 임대차와 달리 ‘권리금’이라는 항목이 매우 중요하게 다뤄진다. 권리금은 임대인과 임차인 사이에 오가는 금전이 아니라 기존 임차인이 새로운 임차인에게 받는 금전으로, 임대차 목적물인 상가건물에서 기존 임차인이 자신이 사용하던 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 영업상 이점 등 다양한 유, 무형의 재산적 가치를 새로운 임차인에게 양도하는 대가로 지급된다.
권리금의 액수는 가게의 장사가 잘 될수록 높아진다. 인기 상권의 유명 가게라면 억대를 호가할 정도다. 당연히 임차인에게는 임대인에게 돌려 받아야 하는 상가임대차보증금 못지 않게 신규 임차인으로부터 받게 될 권리금이 소중할 수 밖에 없다. 과거에는 권리금이 법제화 되지 않아 임차인이 권리금 회수 기회를 제대로 보장받지 못하고 쫓기듯 가게를 포기하는 경우가 많았지만 요즘에는 상가임대차보호법에 임차인의 권리금 회수 기회가 명문화 되어 임대인의 방해로 권리금을 제대로 회수 받지 못한 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있게 되었다.
그 요건을 구체적으로 살펴보면 임대인은 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장해야 한다. 만일 임대인이 기존 임차인의 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못하도록 방해한다면 임대인은 임차인의 손해를 배상할 책임을 져야 한다.
권리금회수방해 행위는 크게 임대인이 직접 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 있다. 이 때, 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’란 신규 임차인이 보증금 및 차임을 지급할 여력이 없는 경우, 신규 임차인이 임대차를 유지하기 어려운 사유가 있는 경우, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우 등이다.
권리금 회수 기회를 방해 당한 기존 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있으며, 손해배상액은 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 선에서 결정된다. 즉, 둘 중 더 낮은 금액이 손해배상액의 최대치가 되는 것이다.
부동산전문변호사인 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 “기존 임차인의 권리금회수방해청구권은 무한정 인정되는 권리가 아니며 임대차가 종료한 날로부터 3년 내에 행사하지 않으면 소멸한다. 또한 아무리 임대인이 임차인의 권리금계약 체결을 방해했다 하더라도 임차인에게 귀책사유 등이 인정된다면 임차인의 손해배상청구권이 부정될 수 있으므로 주의해야 한다. 섣부른 소송은 비용 부담을 증가시킬 수 있으므로 미리 자신의 권리에 대해 잘 알아보고 활용하기 바란다”고 말했다.
