[더파워 이지숙 기자] 전세사기 문제가 수시로 불거지며 보증금 미반환에 대한 임차인의 우려가 가중되고 있다. 실제로 부동산 계약 기간이 종료됨에도 불구하고 보증금을 제 때 반환 받지 못해 고민하는 임차인이 적지 않다. 이 때 도움이 되는 제도가 임차권등기명령이다.
임차권등기명령은 주택임대차보호법상 제도로, 임대차가 끝난 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원, 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권 등기를 마친 임차인은 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 취득하며 설령 임차 주택에 대한 점유가 해제된다 하더라도 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않는다.
임차권등기명령은 임대인의 동의 여부와 상관 없이 임차인이 단독으로 신청할 수 있다. 주의할 점은 임차권등기명령을 신청한 후 실제 처리되기까지 약 2주 이상의 시간이 소요된다는 것이다. 관할 법원이 임차권등기명령에 대한 결정을 내리면 해당 내용이 임차 주택의 등기부등본에 기재되므로 이 사실을 확인한 후 임차 주택에 대한 점유를 해제해야 한다. 그 전에 이사를 하면 주택임대차보호법의 적용을 받기 어려울 수 있다.
만일 이사를 가지 않고 계속 임차주택을 점유할 수 있다면 굳이 임차권등기명령을 신청하지 않아도 된다. 임대차 기간이 만료되었다 하더라도 보증금 반환이 이루어지기 전까지 임차인은 임차주택에 머무를 권한이 있다. 단, 이 경우에는 관리비나 전세금 반환 지연 이자 등을 임차인이 계속 부담해야 하므로 부동산 점유를 지속하는 것과 임차권등기명령 신청 후 이사하는 것 중 무엇이 더 유리하게 작용할지 고민해야 한다.
임차인은 본래 전입신고 및 확정일자에 의해 우선변제권 등을 취득하게 되는데 만일 임차인이 미처 이를 확보하지 못한 상태라면 임차권등기명령을 통해 새로이 대항력과 우선변제권을 확보하게 되며 이는 보증금 반환에 있어 유리하게 작용할 수 있다. 이미 임차인이 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우, 임차권등기명령을 통해 해당 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지된다.
최근 임차권등기명령을 활용하는 임차인이 늘어나며 임대인이 보증금의 일부를 반환하는 조건으로 임차권명령의 해제를 요구하는 경우도 증가하고 있다. 하지만 보증금 전부를 반환받기 전까지 임차권등기명령을 해제해선 안 된다. 임차권등기명령을 해제한 후 임차주택이 경매에 부쳐지면 임차인이 아직 반환받지 못한 보증금 일부에 대해 일반 채권자로 전락하기 때문에 선순위 채권자들에 밀려 보증금을 확보하지 못할 위험이 높아진다.
부동산전문변호사인 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 “임차권등기명령 신청 건수가 역대 최고치를 기록하며 수많은 임차인이 해당 제도를 활용하고 있지만 면면을 자세히 살펴보면 제도에 대한 이해가 부족해 임차인이 손해를 보는 경우가 적지 않다. 절차상 무효가 되거나 임대인이 악용하지 않도록 제도의 취지와 방법을 잘 알아보고 이용해야 임차인의 권리를 충분히 보호할 수 있다”고 말했다.
