(더파워뉴스=최성민 기자) 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 골자로 한 임대차 2법이 도입된 지도 어느 덧 4년 차를 맞이했다. 그럼에도 불구하고 여전히 많은 사람들이 제도에 대한 몰이해와 오해로 인해 크고 작은 갈등을 빚고 있다. 계약갱신청구권이 도입된 이유가 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 것임에도 불구하고 이를 제대로 알지 못해 멀쩡한 권리를 사용하지 못하는 임차인도 상당 수다.
계약갱신청구권이란 임차인이 희망하면 1회에 한하여 2년 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리다. 이 제도가 도입되기 전, 주택의 기본 임대차 계약기간은 2년에 불과했으며 계약 기간이 만료되었을 때 임대인의 무리한 임대료 증액 요구에 주거 안정성이 침해 당하는 임차인들이 많았다. 이에 2020년 7월, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 적극적으로 도입, 시행함으로써 임차인이 거주 안정성을 확보할 수 있게 되었다.
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 청구할 수 있다. 임대인은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차했거나 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부나 일부를 전대하는 등 몇 가지 특별한 사정이 없는 한 임차인의 계약 갱신 요청을 거절할 수 없다. 만일 법이 정한 이유 없이 임대인이 임의로 계약 갱신 청구를 거절하면 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다.
그런데 많은 임차인들이 묵시적 갱신과 계약갱신 청구권을 혼동하곤 한다. 묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 계약 갱신에 대해 특별한 의사 표현을 하지 않은 상태라면 자동으로 임대차 계약이 갱신되는 것을 말한다. 묵시적 갱신은 계약갱신 청구권 행사로 인한 계약 갱신과 별개의 것으로, 계약갱신 청구는 임차인의 명시적 의사 표현에 의해서만 가능하다. 따라서 이미 한 차례 묵시적 갱신을 하여 4년 간 거주한 상태의 임차인이라 해도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.
로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “계약갱신이 묵시적으로 진행되었는지 아니면 임차인의 계약갱신청구권 사용에 의해 진행되었는지 정확하게 구분하지 않으면 계약의 중도 해약이나 계약 만료 전 임차인의 권리 행사 등의 문제에 있어서 갈등이 발생할 수 밖에 없다”고 말했다.
이어 “계약갱신청구권 만기가 도래하면 임대인과 임차인의 갈등이 더욱 불거질 전망이다. 법과 제도에 대한 정확한 이해 없이 막연한 이미지나 인식만으로 접근할 경우, 큰 손해를 보게 될 수 있으므로 부동산전문변호사와 상담해 현재 자신이 처한 상황을 심도 있게 이해하기 바란다”고 당부했다.
