(더파워뉴스=최성민 기자) 임대차계약이 끝났음에도, 제 때 보증금을 반환 받지 못하여 피해를 입는 세입자들이 늘고 있다.
특히 전세임대차에서 그 피해가 큰데, 전세보증금이 적게는 수천 만 원에서 많게는 수억 원에 달하기 때문에 피해자 입장에서는 금전적 손해가 막심하다.
이러한 상황에 처했다면 부동산전문변호사의 도움을 받아 조속히 임대차보증금반환청구의 소를 제기하여 최대한의 보증금을 반환 받이야 한다.
일반적으로 본안 소송의 핵심은 임대차계약이 적법하게 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환 받지 못했다는 것을 입증하는 데 있다.
임대차계약이 갱신되지 않은 상태라면 세입자는 주택임대차보호법상 보장되는 계약갱신청구권을 사용하지 않았고 묵시적 갱신도 거절했다는 사실을 증명해야 한다.
이미 임대차계약이 갱신된 상태라면 세입자는 계약 갱신 이후 임대인에게 계약해지의 의사표시를 하였고, 그로부터 3개월이 경과하였다는 사실을 입증하여야 한다.
그렇기에 계약 만료 시 이러한 사실들을 확실하게 남겨야 하는데, 통화 녹취나 문자도 좋지만 가장 확실한 방법은 내용증명을 보내는 것이다.
한편, 소송을 제기하는 동안에 주의해야 할 사항도 있다.
바로 보증금을 돌려받기 전까지 부동산을 점유한 상태를 그대로 유지해야 한다는 것이다.
현행법에서는 세입자에게 대항력과 우선변제권 등, 세입자가 다른 채권자보다 채권을 우선적으로 회수할 수 있도록 특별한 지위를 부여하고 있다.
하지만 대항력과 우선변제권은 부동산 점유를 전제로 하기 때문에 세입자가 보증금을 반환받기 전 이사를 갈 경우, 우선변제권을 잃게 될 수 있어 주의해야 한다.
만약 이사를 갈 수밖에 없는 상황이라면 임차권등기명령을 신청하는 것이 좋다.
또한 소 제기와 더불어 상대방이 재산을 처분하거나 빼돌리지 못하게 가압류 신청을 할 필요도 있다.
이러한 보전처분을 신청하지 않으면 집주인이 본인 명의 재산을 강제집행 당하지 않으려 임의로 은닉할 수 있다.
그러면 소송에서 승소하더라도 보증금을 반환 받기 힘들 수 있다.
가압류는 본소를 제기하기에 앞서 먼저 신청하는 것이 통상적이다.
마지막으로 임대차보증금반환소송에서 승소하고 난 뒤 강제집행에 대해서도 도움을 받을 필요가 있다.
보통은 세입자가 승소하면 재판결과에 승복하는 집주인들이 대부분이지만 그렇지 않은 경우도 있기 때문에, 이러한 경우에는 판결문을 집행권원으로 하여 집주인 재산에 대한 강제경매신청 등 강제집행 절차를 밟아야 한다.
서초강동법률사무소 서언 안상영 부동산전문변호사는 “소송에서 승소하는 것보다 강제집행을 통해 집주인 재산을 처분하여 보증금을 돌려받는 것이 더 어려울 때가 많다”면서 “내용증명 단계부터, 임차권등기명령 신청, 임대차보증금반환청구 및 강제집행 절차까지 종합적으로 도움을 줄 수 있는 변호사와 함께하는 것이 좋다”고 당부했다.
서초강동법률사무소 서언은 대한변호사협회 등록 형사전문변호사, 민사법전문변호사가 직접 의뢰인의 사건을 상담하고 소송을 진행하고 있기에 임대차보증금소송, 전세보증금소송, 권리금소송, 가압류가처분소송 등 다양한 사건을 성공적으로 수행해 오고 있다.
최근 임대차보증금소송에서 전세보증금은 물론, 소송비용과 위자료를 받아내는 등 변호인으로서 성공적인 사례를 이끌어내고 있는 안상영 대표변호사는 서울지방변호사회 이사, 서울시 공익변호사, 대외협력위원회 위원으로 활동 중이다.
