[더파워 최성민 기자] 최근 전국 곳곳의 재건축·재개발 정비사업장들이 '이주 지연'이라는 암초를 만나 상당기간 표류하고 있다. 고금리 기조와 공사비 급등이 맞물린 상황에서, 단 몇 개월의 이주 지연은 곧바로 조합원들이 짊어져야 할 수십억 원에서 수백억 원에 이르는 추가 분담금으로 직결된다.
이러한 가운데 최근 서울 송파구 가락프라자 재건축 조합이 673세대에 달하는 대단지임에도 단 3개월 만에 100% 이주를 완료하는 진기록을 세워 정비업계의 이목이 쏠리고 있다. 본지는 가락프라자 현장의 법률 자문을 총괄하며 성공적인 선례를 남긴 현인혁 대표변호사(법무법인 지경)를 만나, 전국 수많은 조합이 겪고 있는 이주 지연의 근본 원인과 그 돌파구를 물었다.
법무법인 지경은 이주 업무가 까다롭다고 하는 재개발 조합, 특히 시장이 포함되어 상인들과의 분쟁으로 이주가 쉽지 않기로 알려진 재개발조합 이주 업무까지도 신속히 완료를 해내는 실력으로 업계에 알려져 있다.
현인혁 대표변호사는 신속한 명도와 이주의 전제 조건으로 '조합 사업 초기 단계부터의 철저한 적법성 확보'를 가장 먼저 꼽았다. 성공적인 이주는 단지 명도소송의 기술적인 문제만으로 해결되는 것이 아니라는 지적이다.
현 변호사는 "아무리 기업 민사 소송과 명도 절차에 정통한 최고 실력파 법무법인이 나선다 해도, 그 바탕이 되는 조합 설립이나 사업시행계획 자체에 법적 하자가 있다면, 실력 있는 법무법인이 현금청산자를 대리하는 경우 모든 절차는 멈출 수밖에 없습니다"라고 말했다. 이어 " 조합원이나 현금청산자가 사업의 근본적인 하자를 파고들어 무효 소송을 제기할 경우, 법원은 해당 본안 소송의 판단이 내려질 때까지 명도소송 등 관련 집행 절차를 모두 중단시킵니다. 이러한 경우, 조합 스스로 그 원인을 제공한 것입니다만 일단 그 순간부터 조합은 걷잡을 수 없는 시간과 비용의 늪에 빠지게 되는 것입니다"이라고 설명했다.
실제 정비 현장에서는 전문성이 결여된 섣부른 법률 자문이나 부실한 정비계획 수립으로 인해 뒤늦게 치명적인 절차적 하자가 발견되는 사례가 비일비재하다. 이 경우 아무리 명도를 서두르려 해도 애초에 달성 불가능한 목표가 되어버린다.
현 변호사는 "결국 이주 단계에서의 속도전은 조합 설립이라는 첫 단추를 얼마나 적법하고 탄탄하게 꿰었느냐에 달려 있습니다. 사업 초기부터 실력과 경험을 철저히 검증받은 법무법인이 관여하여, 추후 발목을 잡을 수 있는 절차적 하자의 불씨를 원천 제거하는 것이 수백억 원의 손실을 막는 가장 확실한 예방조치입니다"라고 강조했다.
초기 단계의 적법성이 완벽히 확보되었다면, 그다음은 이주 과정에서 발생할 수 있는 수많은 변수를 철저히 통제해야 한다. 통상적으로 조합들은 이주 기간이 개시되고 나서야 미이주 세대를 파악하고 뒤늦게 명도 소송을 준비하는 경향이 짙다.
이에 대해 현 변호사는 "갑작스러운 전세가 급등으로 이주처를 찾지 못한 세입자, 의사소통이 어려운 치매 환자, 연락이 닿지 않는 해외 거주자, 단기 임대로 들어와서 점유자 파악조차 안 되는 임차인, 점유자가 수십명인데 도대체 누가 점유자인지 확인도 안되는 고시원, 점유자는 확인이 되는데 점유부분이 확인 되지 않아 소송 제기를 할 수 없는 상가 등 현장의 돌발 변수는 아주 많습니다. 그러나 모든 상황은 사실, 실력 있는 법무법인이라면 예상하였어야 하는 상황에 불과합니다"라며, "그렇게 예상이 가능함에도 불구하고 문제가 터진 후 소송에 돌입하면 최소 수개월에서 1년 이상이 기간이 소요되며, 그사이 발생하는 막대한 금융비용은 고스란히 조합원의 분담금 폭탄으로 돌아갑니다"라고 지적했다.
가락프라자 조합이 단 3개월 만에 전 세대 이주를 완료할 수 있었던 비결 역시 법무법인 지경만의 확고한 철학에 있다. 이주 절차를 개별적인 퇴거 문제가 아닌, 막대한 자본과 복잡한 이해관계가 얽힌 기업 민사 소송의 관점으로 본 것이다. 기업의 리스크 헤지라는 측면으로, 선제적·예방적으로 대응하였다.
"당연히 발생할 것으로 예상되는 최악의 상황들을 상정하고, 관리처분인가 직후부터 전 세대를 대상으로 선제적인 명도소송 및 점유이전가처분 집행을 동시다발적으로 단행해야 합니다. 미필적 고의로 발생할 수 있는 단 1%의 미이주 리스크조차 사전에 봉쇄하는 것이 진정한 법률 자문의 역할입니다."
끝으로 현 변호사는 전국의 조합 집행부를 향해 현실적인 조언을 남겼다.
"성공적인 정비사업과 이주 기간 단축은 절대 우연히 이루어지지 않습니다. 조합 집행부의 강력한 추진력은 물론, 사업 초기부터 절차적 하자를 완벽히 방어하고 이주 단계의 법적 변수를 통제할 수 있는 고도화된 법률 시스템이 필수적입니다. 치밀한 사전 기획과 흔들림 없는 법률 집행만이 조합원의 재산권을 지키는 가장 견고한 방패가 될 것입니다."
가락프라자의 3개월 초고속 이주 완료는 정비사업이 나아가야 할 새로운 방향성을 제시했다. 눈덩이처럼 불어나는 금융 비용 앞에서 속앓이를 하는 전국 재건축·재개발 조합들이 '초기 적법성 확보와 선제적 법적 대응'이라는 해답을 통해 어떻게 위기를 돌파해 나갈지 그 해법을 미리부터 고민할 때이다.
최성민 더파워 기자 news@thepowernews.co.kr
<저작권자 © 더파워, 무단전재 및 재배포 금지>
