부동산 매매계약 파기, 계약금만 포기하면 끝날까

[더파워 최성민 기자] 부동산 매매계약을 체결한 뒤 시장 상황이 바뀌거나 개인 사정이 생기면 계약을 해제하려는 경우가 있다. 이때 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 배액만 반환하면 언제든 계약을 끝낼 수 있다고 생각하기 쉽다.

하지만 실제 법률관계는 계약이 어느 단계까지 이행됐는지, 계약서에 어떤 내용이 정해져 있는지에 따라 달라질 수 있다.

민법상 계약금이 해약금의 성격을 가지는 경우 당사자 일방이 계약의 이행에 착수하기 전까지는 매수인이 계약금을 포기하거나 매도인이 그 배액을 상환하는 방식으로 계약을 해제할 수 있다.

중요한 기준은 ‘이행의 착수’ 여부다. 대표적으로 중도금이 지급되거나 계약 내용에 따라 상대방이 객관적으로 계약 이행을 시작했다고 볼 수 있는 상황에서는 단순한 계약금 포기나 배액 상환만으로 계약을 임의 해제하기 어려울 수 있다.

중도금 지급 이후 일방이 정당한 이유 없이 계약 이행을 거부한다면 채무불이행 문제가 발생할 수 있다. 경우에 따라 상대방은 소유권이전등기 청구나 매매대금 지급 청구 등 계약 이행을 요구하는 소송을 제기할 수 있고, 손해가 발생했다면 손해배상 문제까지 이어질 수 있다.

계약서에 위약금이나 손해배상액 예정 조항이 있는지도 확인해야 한다. 일반적으로 계약금 상당액을 위약금으로 정해 두는 경우가 많지만, 실제 적용 범위는 계약 문구와 해제 사유, 귀책 정도 등에 따라 달라질 수 있다.

부동산 가격 변동으로 인한 차액이나 대출 관련 금융비용, 새로운 계약을 체결하면서 발생한 추가 비용 등도 분쟁 과정에서 손해 항목으로 주장될 수 있다. 다만 이러한 비용이 모두 자동으로 인정되는 것은 아니며 계약 위반과 손해 사이의 인과관계, 예견 가능성, 구체적인 입증 여부 등이 함께 검토된다.

최근 부동산 거래에서는 정식 계약서를 작성하기 전 일정 금액을 먼저 지급하는 이른바 ‘가계약금’도 자주 사용된다. 그러나 가계약이라는 명칭만으로 법적 효력이 결정되는 것은 아니다.

매매 목적물과 매매대금 등 계약의 핵심 사항에 대한 합의가 이뤄졌다면 정식 계약서가 작성되지 않았더라도 매매계약이 성립했다고 판단될 여지가 있다. 반대로 단순히 매물을 우선 확보하기 위한 임시 금액에 불과하고 주요 조건에 대한 합의가 이뤄지지 않았다면 법적 평가가 달라질 수 있다.

특히 가계약금만 일부 지급한 상태에서 계약이 깨졌다고 해서 언제나 실제 지급한 금액만 기준으로 책임이 정해지는 것은 아니다. 약정한 전체 계약금과 계약 성립 과정, 해약금 약정의 내용 등을 함께 살펴야 한다.

또 계약 당시 사기나 강박이 있었거나 중요 부분에 착오가 존재한 경우, 매매 목적물에 중대한 하자가 있는 경우 등에는 단순 해약금 문제와 별개로 계약의 취소·해제·무효 여부가 문제될 수 있다.

결국 부동산 매매계약 파기에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약금 액수가 아니라 현재 계약이 어느 단계까지 이행됐는지 여부다. 중도금 지급 여부, 계약서상 특약, 상대방의 이행 착수 여부, 계약 파기 사유 등을 종합적으로 검토한 뒤 대응 방향을 정할 필요가 있다.

특히 계약금 또는 가계약금만 지급된 상태라고 하더라도 계약이 이미 성립했는지에 따라 법적 책임이 달라질 수 있으므로, 일방적으로 계약 파기를 통보하기 전 계약 내용과 거래 경위를 구체적으로 확인하는 것이 중요하다.

도움말 로엘 법무법인 정태근 대표변호사

최성민 더파워 기자 Sungmin@thepowernews.co.kr