[더파워 최성민 기자] 임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 일은 지금도 흔하게 벌어진다. 임차인 입장에서는 이사를 앞둔 시점에 목돈을 회수하지 못하면 일상생활에 큰 부담이 생길 수밖에 없다. 특히 임대인이 자금 사정이 어렵다며 지급을 미루거나, 의도적으로 반환을 지연하는 경우에는 더더욱 답답해질 수밖에 없다. 이런 상황에서 임차인이 마냥 기다리기만 해서는 문제를 해결하기 어렵다. 법에서 정한 수단들을 적극적으로 활용해 권리를 스스로 지키는 자세가 필요하다.
가장 먼저 해야 할 일은 임대차 계약이 확실히 종료됐다는 점을 분명히 하는 것이다. 통상 계약 기간이 끝나면 자연스럽게 계약이 종료되지만, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 상황은 달라진다.
이때 고려해야 할 것은 임차권등기명령이다. 보증금을 받지 못한 상태에서 어쩔 수 없이 집을 비워야 하는 경우, 이 제도를 통해 등기부에 본인의 임차권을 그대로 남길 수 있다. 이렇게 해두면 실제로 거주하고 있지 않더라도 임차인으로서의 권리를 유지할 수 있고, 나중에 경매가 진행되더라도 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있다. 즉, 보증금 반환이 지연되는 상황에서 이사를 해야 할 경우의 최소한의 안전장치인 셈이다.
이 내용은 곧바로 등기부에 반영된다. 다만, 등기명령 자체로 보증금을 바로 돌려받을 수 있는 건 아니므로, 임대인이 계속해서 지급을 거부한다면 결국 소송까지 가야 한다.
보증금반환 청구 소송은 임차인이 임대인을 상대로 보증금을 돌려달라고 요구하는 민사소송이다. 판결에서 승소하면 그 결과를 근거로 임대인의 재산을 강제로 집행할 수 있다. 은행 예금, 부동산, 다른 임대보증금 등 회수가 가능한 재산이 있다면 이를 통해 보증금을 받을 수 있다. 앞서 임차권등기명령을 해두었다면, 부동산 경매가 이뤄졌을 때 다른 채권자들보다 우선순위를 갖고 배당을 받을 수 있다는 점도 큰 장점이다.
물론 소송에서 이기더라도 실질적인 보증금 회수가 어려운 경우도 있다. 문제가 되는 대표적인 경우가 임대인의 재산이 거의 없거나, 이미 근저당 등으로 권리가 복잡하게 얽혀 있는 경우다. 이런 경우에 대비하기 위해서라도 소송 제기시부터 해당 부동산의 권리관계를 꼼꼼하게 확인하고 점검하는 전략이 필요하다.
최근 법원도 이런 보증금 반환 문제에 대해 임차인의 손을 들어주는 경우가 많다. 예를 들어, 임대인이 처음부터 반환 능력이 없거나, 보증금 지급을 고의로 미루는 정황이 있다면 단순한 반환을 넘어서 손해배상까지 인정하는 판례도 꾸준히 나오고 있다. 임차권등기명령의 발령 요건도 과거보다 유연해져, 실질적인 권리 보호가 더 쉬워지고 있다.
로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 “보증금 문제는 단순한 금전 분쟁이 아니다. 임차인의 주거 안정과 직결되는 문제인 만큼, 감정적으로 대응하기보다는 상황을 정확히 파악하고, 법적으로 준비된 전략을 세우는 게 중요하다. 계약해지 여부를 명확히 하고, 임차권등기명령을 통해 권리를 보전한 뒤, 필요하다면 소송으로 넘어가는 단계적인 대응으로 스스로의 권리와 재산을 보호해야 한다”라고 당부했다.
