[더파워 최성민 기자] 전세 계약이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못해 곤경에 처하는 임차인들이 꾸준히 늘고 있다.
실제로 올해 1월부터 8월 말까지 법원 등기정보광장의 부동산 경매 신청 현황을 분석한 결과, 전국에서 신청된 아파트, 연립, 오피스텔 등 집합건물 강제경매 1만 3068건 중 전세보증금 미반환 등의 채무 분쟁으로 인한 강제 경매 비율은 약 41%로 파악되었다.
강제경매가 전세보증금반환소송 절차 중 ‘승소 판결을 통한 집행권원으로 임대인의 부동산을 매각하여 보증금 반환을 요청하는 절차’임을 고려하면, 해당 수치는 보증금을 돌려받지 못해 법적 절차를 진행하는 임차인의 수가 상당하다는 사실을 내포하고 있는 셈이다.
보증금은 임차인 소유의 자산에서 큰 부분을 차지하는 만큼, 미반환 시 임차인이 받게 될 경제적 타격 역시 막대할 수밖에 없다.
때문에 임차인은 임대인의 보증금 미반환을 위해 ‘전세보증금반환소송’을 진행하여 본인 소유의 보증금 반환을 도모한다.
다만 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있다고 해서 무조건 소송부터 제기한다면 진행 과정 도중 예기치 못한 차질을 빚을 우려가 있다. 전세보증금반환소송의 본질인 ‘보증금 회수’를 이루기 위해서는 임차인으로서의 권리를 확인하고 절차 진행 시 필요한 요건을 파악해야 한다.
전세보증금반환소송을 고려하고 있을 때, 가장 먼저 검토해야 할 지점은 ‘묵시적 갱신이 이루어졌는지’의 여부다.
주택임대차보호법 제6조는 임차인이 임대차계약 만료 2개월 전까지 계약 갱신을 하지 않겠다 통지하지 않을 시 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신이 이루어졌다 간주하는 ‘묵시적갱신’이 발생했다 판단한다.
묵시적갱신이 발생한다면 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지 통고가 가능하지만, 해지 통고가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 후에 효력이 발생하므로 계약 관계 정리까지 적지 않은 기간이 소요될 수 있다.
따라서 계약 갱신을 원치 않고 조속한 계약해지를 희망한다면, 묵시적갱신이 이루어지기 전 임대인에게 계약 종료 의사를 문자메시지나 내용증명, 전화 등으로 명확하게 전달해야 한다.
다만 임대인에게 계약 종료 의사를 전달했음에도 임대인이 전세보증금 반환을 미루거나 거절하고 있다면, 그 다음으로는 ‘자신의 대항력과 우선변제권이 유지되고 있는지의 여부’를 확인해야 한다.
대항력은 임차인이 임대인에게 임대차계약을 주장할 수 있는 법률상의 권리이며, 우선변제권은 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리이다.
대항력은 ‘주택의 점유와 전입신고’라는 요건을 통해 발생하며, 대항력 요건에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생한다. 두 요건은 전세보증금반환소송을 진행하는데 있어서 필수적인 권리라 볼 수 있다.
그러나 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 피치 못할 상황이 발생했을 때, 별도의 조치 없이 전출하여 주민등록을 옮긴다면 대항력의 유지 요건이 상실되므로 주의해야 한다.
이와 같은 상황에서는 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하는 것으로 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 다만 임차권등기명령 신청 후 주택 등기부등본에 임차권이 등기된 사실을 실제로 확인한 뒤 이사를 가야 안전하게 기존 대항력 유지가 가능하다.
이후 본격적인 전세보증금반환소송을 통해 승소 판결을 받게 되면 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받을 권리를 확보할 수 있다.
그럼에도 불구하고 임대인이 끝까지 보증금 반환을 거부한다면, 임차인은 승소 판결을 통해 확보한 권원을 통하여 임대인의 재산을 대상으로 강제집행을 신청할 수 있다.
가장 대표적인 방법은 임대차계약을 체결했었던 목적물에 대해 법원에 강제경매를 신청한 뒤 해당 부동산의 매각대금에서 보증금을 돌려받는 방식이다. 경우에 따라선 임대인 소유의 다른 부동산 또한 매각 대상이 될 수 있다.
혹은 임대인 명의의 은행 예금을 압류할 수도 있으며, 임대인이 제3자에게 받을 돈이 있다면 해당 돈에 대해 압류하고 추심하는 절차를 밟는 것 또한 가능하다.
이 과정에서 임대인이 어떤 재산을 가지고 있는지, 강제집행 가능한 재산이 있는지의 여부를 파악해야 한다면 법원에 ‘재산명시’를 신청하여 임대인이 보유 재산 목록을 제출하도록 명령할 수 있다. 또한 필요 시 금융기관을 대상으로 재산조회 신청을 진행하여 강제집행할 재산을 찾을 수도 있다.
전세금반환청구소송은 단순히 임대인에게 전세금을 요청하고 끝나는 문제가 아니라 본격적인 소송 진행 전부터 나의 권리를 잘 확보했는지, 보증금 회수를 위해 소송이 끝난 후에도 어떤 절차가 진행되어야 하는지를 파악해야 하는 법적 절차다.
단순히 빨리 시작하는 것이 아니라 사건별 쟁점은 무엇이며 어떤 식으로 대응하는 것이 좋은이 방법을 모색하는 일이 중요하기 때문에, 임대차계약 기간이 만료되어 감에도 임대인이 보증금을 돌려줄 기미가 보이지 않는다면 우선 부동산 법률 상담을 통하여 내가 처한 상황에 대한 분석과 대응 방향을 모색해봐야 한다.
