[더파워 민진 기자] 2024년 5월, 서울 동작구의 한 재개발 구역에서 조합과 세입자 간 보상 협의가 결렬돼 재개발명도소송이 제기됐다. 이 사건에서 세입자 B씨는 “이주비 산정이 현실 시세보다 턱없이 낮다”며 점유를 유지했으나, 법원은 “사업 시행 인가가 확정되고 이주 보상금이 지급된 경우 정당한 퇴거 사유가 된다”며 조합의 손을 들어주었다. 결국 B씨는 강제집행을 통해 건물을 비워야 했다.
국토교통부 통계에 따르면, 2023년 전국 재개발·재건축 구역에서 발생한 명도 관련 분쟁은 2,000건 이상으로, 최근 3년간 매년 증가세를 보였다. 특히 감정평가액과 실제 시장가의 격차, 보상 시기 지연, 대체 주거지 제공 문제 등이 주요 원인으로 지목됐다. 이에 따라 법원에 접수되는 재개발명도소송 건수도 꾸준히 늘어나고 있다.
재개발명도소송은 재건축사업 중 조합과 기존 소유자 등이 퇴거하지 않을 경우 진행하는 소송 절차를 말한다. 조합이나 시행사가 소송을 제기하면 법원은 사업 인가 여부, 보상금 지급, 점유자의 권리 상태 등을 종합적으로 판단한다. 점유자가 무허가 건물주나 임차인인 경우에도 보상금 지급이나 이주 대책이 이루어진 뒤에는 명도 판결이 내려질 가능성이 높다.
그러나 실제 현장에서는 이주 보상금 산정 기준이 불투명하거나, 감정평가 방식이 현실과 괴리되어 세입자·조합 간 갈등이 장기화되는 경우가 많다. 일부는 재개발 이익을 극대화하기 위해 고액의 추가 보상을 요구하며, 반대로 조합 측은 사업 지연에 따른 금융 비용 증가를 이유로 신속한 명도를 압박한다.
법조계 전문가들은 재개발명도소송에서 초기 대응이 매우 중요하다고 조언한다. 세입자 입장에서는 보상금 산정의 적정성을 다투기 위해 감정평가 자료, 과거 시세 자료, 영업 손실 내역 등을 준비해야 하며, 조합 측에서는 법적으로 완결된 보상 절차를 거쳤음을 입증해야 한다.
특히, 명도소송이 장기화되면 재개발 사업 전체 일정에 큰 차질이 발생할 수 있어, 법원은 조정기일을 통해 당사자 합의를 유도하는 경우가 많다. 하지만 협의가 불발되면 강제집행으로 이어지므로, 조합과 점유자 모두 법률 전문가의 조력을 받아 신속하고 합리적인 해결책을 모색하는 것이 필요하다.
법무법인 오현 김한솔 부동산전문변호사는 “재개발은 단순한 부동산 이전이 아니라 지역 공동체 재편과 직결된 문제이므로, 갈등을 최소화하고 신뢰를 확보하는 절차가 필요하다”며, “재개발명도소송은 법리와 사실관계가 복잡하게 얽혀 있어 경험 많은 변호사의 전략이 필수적이다.”라고 설명했다.
도움말: 법무법인 오현 김한솔 부동산전문변호사
민진 더파워 기자 news@thepowernews.co.kr
