[더파워 최성민 기자] 부동산 계약은 단순한 종이 한 장짜리 합의가 아니다. 수천만 원에서 수억 원, 때로는 수십억 원에 이르는 거액이 오가는 만큼 무게감도 크다. 그러나 매수인이나 매도인 모두 예상치 못한 사정 변화로 계약을 유지하기 어려워지는 경우가 있다. 부동산 계약 해지는 시기와 방식, 계약 내용에 따라 법적 효과가 크게 달라지므로 신중히 진행해야 한다.
부동산 계약에서 오가는 계약금은 단순히 거래 의사를 확인하는 보증금 정도로 여겨지지만, 법적으로는 훨씬 더 복합적인 의미를 지닌다. 민법 제565조에 따르면 계약금은 계약 해제를 위한 수단으로, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 반환함으로써 계약을 일방적으로 해제할 수 있는 권리를 가진다. 이를 ‘해약금’이라고 한다.
다만 이 해제권은 계약이 본격적으로 이행되기 전까지만 유효하다. 중도금 지급 이후에는 단순히 계약금을 포기하거나 배액만 반환하는 것만으로 계약을 해제할 수 없다. 이때 계약을 파기하면 ‘채무불이행’으로 간주되어 손해배상 책임이 발생할 수 있다.
예컨대 매수인이 아파트 계약 시 5천만 원의 계약금을 지급한 뒤 자금 사정 문제로 계약을 포기할 경우, 계약금을 돌려받을 권리는 없다. 스스로 계약을 해제하려면 계약금을 포기하는 것이 원칙이다. 반면 매도인이 부동산 시세 상승 등으로 계약을 취소하고 싶다면, 계약금의 두 배에 해당하는 금액을 매수인에게 지급해야 계약 해제가 가능하다. 이를 ‘배액배상’이라고 부른다.
하지만 중도금이나 잔금이 이미 지급됐다면 해제권은 소멸한다. 단순히 계약금의 배액을 반환하는 것만으로는 계약을 해제할 수 없다. 중도금 지급 이후 매수인이 계약을 파기하면 이는 계약 위반에 해당해 상대방 손해까지 배상해야 할 수 있다. 계약서에 위약금이나 손해배상 특약이 포함된 경우 상황은 더욱 복잡해진다.
따라서 계약 해지를 고려한다면 계약 진행 상황부터 꼼꼼히 살펴야 한다. 중도금 지급 전인지 이후인지에 따라 해제 가능 여부가 달라지기 때문이다. 또한 계약서 내 특약 조항도 반드시 확인해야 한다. ‘어떠한 경우에도 해지 불가’ 같은 문구가 있으면 법정 해제권도 제한될 수 있다. 구두 합의로 계약 해제를 약속했더라도 나중에 다툼이 생길 수 있으니 반드시 서면으로 합의 내용을 남겨야 한다.
로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 “부동산 계약 해지는 법적 성격, 해지 시점, 계약서 특약 등 복잡한 법리를 꼼꼼히 따져야 하는 문제다. 무턱대고 ‘배액 줄게, 끝내자’는 식의 해지는 오히려 분쟁만 키울 수 있다. 계약을 해지하려면 계약금의 성격과 해제 가능 시점을 정확히 확인하는 게 가장 중요하다”고 조언했다.
