[더파워 민진 기자] 2023년 기준 국토교통부 통계에 따르면 국내 주택매매건은 전년 대비 감소세였음에도 전월세 거래량은 전체의 80% 수준을 유지하며 주거 시장의 유동성이 지속되고 있다. 이처럼 부동산 시장이 복잡해지는 가운데, 계약 당사자 간 계약 해제·명도 분쟁이 빈번하게 발생하고 있고 그 과정에서 ‘처분금지가처분’ 청구 사건도 급증하고 있다.
실제로 부산의 한 법률사무소는 공동매매계약 후 상대방이 단독으로 등기를 이전하려 하자, 처분금지가처분과 동시에 본안소송을 제기하여 분쟁 당일 법원으로부터 “상대방은 소유권 이전·저당권 설정 등 일체의 처분행위를 하지 말라”는 명령을 받았다. 이 가처분은 분쟁 유지와 실익 보전 측면에서 핵심 역할을 했다.
처분금지가처분이란, 민사집행법·민사집행규칙에 근거해 채무자(또는 상대방)가 부동산을 처분하지 못하게 법원이 미리 금지하는 임시 명령을 말한다. 단독 명의로의 소유권 이전, 저당권·전세권 설정, 임차권 이전 등 일체의 처분행위를 가로막는 강력한 법적 수단이기에, 본안 판결 전이라도 실익 있는 처분을 방지할 수 있다.
이 절차는 주로 ▲매매 대금 완납 전 등기 이전 시도, ▲공동 소유권자 간 분쟁, ▲공사 완료 전 업체의 이권 설정 시도 ▲경매 예정 물건에 대한 소유권 방어 등 다양한 상황에서 활용된다. 통계적으로도 명도·분쟁이 많은 지역일수록 처분금지가처분 신청 비율이 높은 경향이 확인되며, 이를 통해 실익을 확보한 후 본안소송에서 판결을 받는 구조가 일반적이다.
실무적으로 처분금지가처분을 활용하려면 ▲신속한 문서 준비 - 도면, 계약서, 등기부 등 목적물 특정에 필요한 서류를 정확히 준비해야 한다. 불명확한 대상물 표시로 기각되는 경우가 많으므로, 사진·도면·위치정보를 명확히 기재해야 한다. ▲피보전권리 입증 - 매매계약, 소유권이전청구권, 명도·인도권 등 ‘무엇을 지키고자 하는지’를 법원에 설득 가능하도록 증명해야 한다. ▲보전의 필요성 강조 - 상대방의 처분 시 본안 판결 시행이 사실상 불가능하거나 손해가 회복 불가능할 수 있다는 점을 명확히 제시해야 한다. 이 과정을 겪으며, 법무법인이나 부동산 전문 사무소는 신속한 가처분 등기로 실익을 보전하고, 이후 본안 절차에 집중할 수 있는 안정적 기반을 마련하게 된다.
부동산 분쟁에서는 ‘누가 먼저 움직였는지’가 승패를 가른다. 처분금지가처분은 단순한 전략이 아니라 실제 소유권·수익권·권리집행력을 보호하는 첫 방파제이다. 분쟁의 조짐이 보인다면, 초기 단계에서 숙련된 법률사무소를 통해 처분금지가처분을 준비하고 본안 대응을 동시에 설계하는 것이 현명하다.
도움말: 법무법인 오현 양제민 부동산전문변호사
민진 더파워 기자 news@thepowernews.co.kr
