[더파워 민진 기자] 국토교통부 자료에 따르면, 2023년 한 해 동안 전국 아파트·오피스텔 등 공동주택 관리와 관련된 분쟁 조정 신청은 약 2,800건에 달했다. 주차장 이용, 관리비 부과, 층간 소음 문제부터, 관리단 집행부의 권한 남용에 관한 갈등까지 다양하다. 전문가들은 “공동주택 생활이 일상화되면서, 개별 세대의 권리와 관리단의 권한이 충돌하는 사례가 지속적으로 늘고 있다”고 분석했다.
실제 사례로, 2024년 서울고등법원은 한 오피스텔 입주자가 관리단 집행부의 승인 없이 관리비를 부과한 것에 불복해 제기한 소송에서 원고의 손을 들어주었다. 재판부는 “관리단 규약이나 총회 결의 없이 특정 세대에 추가 비용을 부과하는 것은 집합건물관리법에 위반된다”고 판시했다. 이 판례는 관리단의 자의적인 운영이 법원에서 제재될 수 있음을 보여주며, 공동주택 관리에서 법적 기준의 중요성을 환기시켰다.
현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」, 이른바 집합건물관리법은 구분소유자와 관리단의 권리·의무를 규정하고 있다. 관리단의 성립, 관리단 집회의 의결 요건, 규약 제정을 통해 관리 방식을 정하도록 하고 있다. 또한 공용부분 관리 비용을 각 구분소유자의 지분 비율에 따라 부담하도록 하여, 비용 분담의 공평성을 원칙으로 삼는다.
법조계에서는 특히 관리단 총회의 결의 절차와 의사정족수 준수가 분쟁의 핵심 쟁점이라고 지적한다. 관리단이 정식 절차를 거치지 않고 관리 규약을 임의로 변경하거나 특정 세대에 불리한 부담을 지우는 경우, 법원은 이를 무효로 판단하는 경향이 강하다.
전문가들은 “집합건물에서 발생하는 갈등은 단순 생활 불편을 넘어 민사소송으로 이어지는 경우가 많다”며, “입주자는 규약·총회 결의·관리비 내역 등 기본 자료를 꼼꼼히 확인하고, 문제가 발생하면 초기에 법률 자문을 받아 대응해야 한다”고 조언한다.
최근에는 오피스텔과 상가 건물에서도 관리단 운영 문제로 분쟁이 잦아지고 있다. 상가 구분소유자 간의 공용부분 사용 제한, 광고물 설치, 유지보수 비용 분담 등을 둘러싼 갈등이 대표적이다. 법원은 원칙적으로 집합건물관리법 규정을 적용해 공용부분의 공평한 이용과 관리비 분담을 강조하고 있다.
도움말: 법무법인오현 양제민 부동산전문변호사
민진 더파워 기자 news@thepowernews.co.kr
