법원경매 3만 건 급증·낙찰률 40% 하회...요이땅, “권리분석 선행돼야”

[더파워 최성민 기자] 부동산 경매 AI 권리분석 플랫폼 요이땅은 최근 법원경매 물건이 급증했으나 시장 소화율은 40%를 밑돌고 있다고 밝혔다. 분석 결과 서울 아파트 낙찰률은 6월 34.0%, 7월 38.3%에 그치며 출품 물건 열 건 중 여섯 건가량이 유찰되고 있다. 거듭된 유찰로 최저가가 감정가의 절반까지 떨어진 물건도 나타났으며, 수도권에 비해 지방의 물건 증가세가 한층 뚜렷한 상황이다.

물량 증가와 최저가 하락이 곧바로 투자 기회로 이어지는 것은 아니다. 반복 유찰된 물건은 선순위 임차인의 보증금 인수나 낙찰 후에도 소멸하지 않는 권리가 원인인 경우가 많다. 특히 강제경매 매물 상당수가 보증금 분쟁에서 비롯된 만큼 임차인의 대항력과 배당 가능 여부를 먼저 점검해야 한다.

경매는 감정가가 아닌 시세와 인수 조건을 기준으로 접근해야 한다. 매물이 쏟아지는 시기일수록 매각물건명세서를 통해 물건별 권리관계를 세밀히 살펴야 한다. 다수 유찰된 물건은 권리상 하자나 명도 문제가 얽혀 있을 가능성이 높아, 대상 물건을 좁혀 인수 조건을 먼저 확인하는 전략이 필요하다.

부동산 경매 AI 플랫폼 요이땅은 매각물건명세서와 현황조사서를 바탕으로 인수 권리, 선순위 임차인 대항력, 적정 입찰가를 리포트로 제공한다. 추가 확인 서류는 AI 상담 엔진 '요이봇'을 통해 분석할 수 있다. 다중 AI 교차 검증 방식으로 어려운 권리 용어를 알기 쉽게 설명해 여러 물건을 비교하는 이용자의 편의를 돕는다. 요이땅 관계자는 "물건이 쏟아질 때는 낙찰 자체보다, 팔리지 않고 남은 이유를 먼저 확인하는 것이 우선이다"라고 말했다.

최성민 더파워 기자 Sungmin@thepowernews.co.kr