정부, 강남3구·용산구 전체 아파트 토지거래허가구역 지정

서울시가 지난달 12일 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역의 토지거래허가구역(토허제) 해제를 발표한 지 35일 만에 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 지정했다.

정부와 서울시는 부동산 시장의 급격한 변동성을 막기 위한 선제적 대응 조치라고 밝혔다.

국토교통부, 서울시, 기획재정부, 금융위원회는 19일 정부서울청사에서 부동산 관계기관 회의를 열고 강남 3구와 용산구의 2,200개 단지, 40만 가구를 대상으로 토지거래허가구역을 확대 지정한다고 발표했다. 지정 기간은 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월이며, 필요시 연장을 검토할 예정이다.

이번 조치는 지난달 토허제 해제 이후 강남 3구를 중심으로 서울 아파트 가격이 급등하고 거래량이 증가하면서 주택 시장이 불안정해졌기 때문이다. 특히 한국부동산원 자료에 따르면, 3월 둘째 주 기준 송파구, 강남구, 서초구의 주택 가격 상승률은 각각 0.76%, 0.93%, 0.69%로, 2018년 이후 가장 높은 상승폭을 기록했다.

정부가 지정한 토지거래허가구역은 부동산 시장 과열을 막고 투기 수요를 차단하기 위한 강력한 규제 조치다. 이번 지정으로 인해 해당 지역 내 아파트를 매매하려면 반드시 관할 기초자치단체장의 허가를 받아야 한다.

이번 토지거래허가구역 지정은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트(약 2,200개 단지, 40만 가구)를 포함한다. 이는 기존에 일부 지역만 규제하던 방식에서 벗어나, 특정 구 전체를 한꺼번에 묶는 최초의 사례다.

토지거래허가구역 내에서 아파트를 구매하려는 사람은 관할 구청장의 사전 허가를 받아야 한다. 단순 계약만으로는 소유권 이전이 불가능하며, 허가를 받기 위해서는 실거주 목적을 증명해야 한다.

허가를 받은 구매자는 최소 2년 동안 해당 주택에서 실제로 거주해야 하며, 임대를 주는 것이 금지된다. 이를 통해 갭투자를 원천 차단하고 투기 수요를 억제할 계획이다.

내국인은 물론 외국인도 동일하게 적용되며, 모든 개인 및 법인이 허가를 받아야 한다. 또한, 허가 없이 체결된 매매계약은 무효로 간주되며, 위반 시 처벌을 받을 수 있다.

정부는 이번 조치에도 불구하고 집값 상승이 지속될 경우 인근 지역에 대한 추가 지정도 고려하고 있다. 특히 마포구, 성동구 등의 인근 지역과 압구정, 여의도, 목동, 성수동 등 현행 토지거래허가구역의 지정 연장을 검토 중이다. 또한 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정도 배제하지 않는다는 방침이다.

부동산 시장 안정을 위한 금융 규제도 강화된다. 수도권 지역별 가계대출 모니터링을 강화하고, 강남 3구 및 주요 지역의 주택담보대출 취급 점검이 강화될 예정이다. 또한 갭투자를 막기 위해 전세대출 규제도 강화되며, 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금대출 보증비율 하향(100%→90%) 조치를 기존 7월에서 5월로 앞당겨 시행한다.

정부는 “주택 시장의 안정이 지속되지 않는다면 금융·세제·정책대출 등 추가적인 조치를 강구할 것”이라고 밝혔다.

국토부와 서울시는 합동 점검반을 구성해 이상 거래 및 집값 담합 등의 행위를 집중 모니터링할 계획이다. 또한 편법 대출 및 허위 신고 등의 시장 질서 교란 행위를 수시로 조사하고, 불법 행위가 적발될 경우 국세청 및 금융위원회 등 관계 기관과 협력하여 강력 조치할 예정이다.

박상우 국토교통부 장관은 “서울 및 수도권 지역 주택 가격이 이례적으로 빠르게 상승하고 있으며, 이러한 움직임이 주변 지역으로 확산되고 있다”며 “시장 안정화를 위한 선제 대응이 시급하다는 판단하에 이번 조치를 결정했다”고 설명했다.

오세훈 서울시장은 “규제는 최소화하는 것이 바람직하지만, 시장이 왜곡될 경우 정부 개입이 필요하다”며 “이번 조치는 시장의 급격한 변동성을 조기에 진화하기 위한 불가피한 조치”라고 강조했다.

이번 조치로 서울 내 토지거래허가구역 면적은 52.79㎢에서 163.96㎢로 3배 확대되며, 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 약 27%를 차지하게 된다. 서울시는 지난달 해제한 14.4㎢의 토허제를 다시 지정한 데 이어, 110.65㎢를 추가로 규제 지역에 포함한 셈이다.

정부는 이번 안정화 방안에도 불구하고 시장이 진정되지 않을 경우 추가적인 금융 및 세제 규제를 도입할 계획이다.