시세보다 싼 급매의 함정, 법이 경고하는 진짜 리스크

[더파워 최성민 기자] 고환율과 고금리 기조가 장기화되면서 부동산 시장에는 이른바 ‘급매’ 물건이 늘어날 수 있다는 전망이 나온다. 채무 부담을 이기지 못한 집주인들이 시세보다 수억 원 낮은 가격에 아파트나 상가를 내놓는 사례가 나타나고 있기 때문이다. 현금을 보유한 매수자에게는 기회처럼 보이지만, 법률 전문가들은 지나치게 싼 매물일수록 치명적인 법적 위험을 안고 있을 수 있다고 경고한다. 이러한 위험의 실체를 짚기 위해 부동산·보상 분야 전문가로 꼽히는 법무법인 지경의 현인혁 대표변호사를 만나 이야기를 들었다.

Q. 최근 부동산 급매물이 늘어날 수 있다는 전망이 나옵니다. 현장에서 가장 우려되는 점은 무엇입니까.

현인혁 대표변호사는 부동산 경기 침체기에는 채무에 몰린 매도인들이 채권자들의 강제집행을 피하기 위해 재산을 급히 처분하는 경우가 많다고 설명했다. 문제는 이 과정에서 매수자가 의도치 않게 ‘사해행위 취소 소송’에 휘말릴 수 있다는 점이다. 단순히 가격이 싸다는 이유만으로 접근했다가, 소유권 자체를 잃을 수 있는 구조적인 위험이 존재한다는 것이다.

Q. 사해행위란 정확히 어떤 경우를 말하는 것입니까.

현 변호사는 사해행위란 채무자가 채권자에게 손해를 끼칠 것을 알면서도 재산을 처분해 무자력 상태를 심화시키는 행위를 의미한다고 설명했다. 이 경우 채권자는 해당 매매를 취소해 달라는 소송을 제기할 수 있으며, 매수인은 계약 당시 채무 관계를 전혀 몰랐더라도 소송의 당사자가 된다. 결국 매수인이 선의였는지 여부가 법정에서 핵심 쟁점이 된다.

Q. 급매가 특히 위험하다고 지적되는 이유는 무엇인가요.

현 변호사는 가장 큰 위험 요인으로 ‘시세보다 현저히 낮은 가격’을 꼽았다. 사해행위 소송에서는 매수인이 선의였다는 점을 스스로 입증해야 하는데, 가격이 지나치게 낮으면 법원은 매수인이 매도인의 급박한 경제 상황을 인지하고 이를 이용했다고 의심할 가능성이 크다는 설명이다. 즉 싸게 샀다는 사실 자체가 오히려 매수인에게 불리한 정황으로 작용할 수 있다는 것이다.

Q. 계약서에 특약을 넣으면 위험을 줄일 수 있지 않습니까.

현 변호사는 이에 대해 단호한 입장을 보였다. 계약서에 사해행위 문제가 발생할 경우 매도인이 책임진다는 특약을 넣더라도, 실제 소송에서는 매수인의 방패가 되지 못한다고 설명했다. 사해행위 취소 판결이 확정되면 매수인은 부동산을 반환해야 하고, 이미 지급한 매매대금은 매도인에게 따로 돌려받아야 한다. 그러나 매도인이 채무 초과 상태라면 돈을 회수하지 못할 가능성이 매우 높다는 것이다.

Q. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하면 안전하지 않나요.

현 변호사는 등기부등본만으로는 위험을 모두 걸러낼 수 없다고 지적했다. 등기부에 나타나지 않은 국세 체납이나 보증 채무, 아직 드러나지 않은 채무 관계는 매수인이 확인할 방법이 없다는 설명이다. 시세보다 비정상적으로 싼 매물일수록 매도인이 잠재적 무자력 상태에 있을 가능성이 높다고 분석했다.

Q. 그렇다면 급매물을 완전히 피하는 것이 최선일까요.

현 변호사는 법률 전문가로서 가장 현실적인 조언은 권리 관계가 복잡하거나 지나치게 싼 매물은 아예 접근하지 않는 것이라고 강조했다. 급매는 고위험 고수익 투자가 아니라, 경우에 따라 자산 전체를 위협하는 확정적 손실이 될 수 있다는 것이다. 조금이라도 찜찜한 부분이 있다면, 아무리 가격이 매력적이어도 매수하지 않는 것이 자산을 지키는 가장 확실한 방법이라고 덧붙였다.

부동산 시장이 조정 국면에 접어들수록 가격의 유혹은 커지기 마련이다. 그러나 현인혁 변호사의 설명처럼, 급매 뒤에 숨은 법적 리스크를 간과한다면 싸게 산 집이 오히려 가장 비싼 대가를 치르게 할 수도 있다. 결국 부동산 투자에서 가장 중요한 기준은 가격이 아니라, 그 이면에 숨은 위험을 얼마나 냉정하게 판단하느냐에 달려 있다는 점을 다시 한 번 확인하게 된다.

최성민 더파워 기자 news@thepowernews.co.kr