공사비 폭등·용적률 하락 직격탄 범천1-2구역…재개발 대안으로 '지주택' 부상

[더파워 부·울·경 취재본부 이강원 기자] 부산진구 범천동 대원아파트(구 범천1-2구역) 재개발 사업이 급등한 공사비와 용적률 하락이라는 이중고를 겪으며 수익성 확보에 비상이 걸렸다. 사업성 악화로 기존 재개발 추진이 난관에 부딪히면서, 지역 정비업계 일각에선 그 대안으로 '지역주택조합(지주택)' 방식으로의 전환이 거론되고 있다.

15일 정비업계에 따르면 범천1-2구역은 최근 급변한 시장 환경 탓에 기존 재개발 사업 구조로는 수익성을 담보하기 어려운 실정이다.

과거 이곳의 재개발 예상 비례율은 총사업비 3497억 원을 기준으로 104.88%였다. 그러나 최근 부산진구 일대 주상복합 공사비가 3.3㎡당 900만~1100만 원대까지 치솟으면서, 이를 적용할 경우 총사업비는 5000억 원대로 훌쩍 뛸 것으로 추산된다.

설상가상으로 '2030 부산시 도시·주거환경정비 기본계획'에 따라 계획용적률마저 기존 880%에서 713%로 167%포인트 하락할 것으로 예상된다. 업계에선 이 두 가지 악재를 동시 반영할 경우 사업 비례율이 -11.90% 이하로 곤두박질쳐 소유자들의 권리가액이 크게 훼손될 수 있다고 우려하고 있다.

기존 재개발 방식을 고수할 경우 막대한 추가 분담금 발생과 인허가 절차 지연 등으로 사업이 장기화될 가능성도 제기된다.

이처럼 기존 재개발 방식이 한계에 부딪히자, 정비업계와 소유주 주변에선 꽉 막힌 상황을 타개할 돌파구 중 하나로 지주택 방식이 논의 선상에 오르고 있다. 아직 공식적인 사업 방식 전환이 결정된 것은 아니지만, 악화된 수익성을 보전할 현실적 대안으로 검토해 볼 만하다는 목소리가 나오는 것이다.

대안으로 지주택이 꼽히는 주된 이유는 '용적률'과 '보상 구조'의 차이 때문이다.

일반상업지역에 속한 해당 부지를 지주택으로 추진할 경우, 국토계획법 및 건축법상 인센티브를 적용받아 용적률을 최대 1000% 수준까지 검토할 수 있는 것으로 알려졌다. 이는 현재 예상되는 재개발 용적률(713%) 대비 약 290%포인트 높은 수치로, 일반분양 물량 증가를 통해 쪼그라든 사업성을 만회할 여지가 생긴다.

사업 구조에 따른 리스크 차이도 지주택이 거론되는 배경이다. 재개발은 정비구역 지정 후 사업 완료까지 장기간이 소요되며, 그 기간 중 토지 등 소유자의 재산을 대상으로 한 보상가액이 사업 후반부(관리처분계획 인가)에야 확정되고, 실제 보상(분담금 정산) 실행은 사업이 완료되는 시점까지 지연된다는 단점이 있다.

반면, 향후 도입이 논의되는 지주택 방식은 토지 매각 대금을 우선 현금화하는 '매각 대금 선수령' 구조를 취할 수 있다. 불확실한 시장 상황에서 지주들이 자신의 재산 가치를 먼저 안전하게 확정한 뒤 조합 가입 여부를 선택할 수 있어, 상대적으로 리스크를 줄이고 동의율 확보를 통한 사업 속도를 낼 수 있다는 것이 대안으로 제시되는 이유다.

지역 정비업계의 한 전문가는 "현재의 공사비 폭등 추세와 규제 환경에서는 낡은 재개발 틀만 고집할 경우 지주들의 부담이 눈덩이처럼 불어날 우려가 있다"며 "재산 가치를 선제적으로 확정하면서도 용적률 확보를 통해 수익성을 개선할 수 있는 방안의 일환으로, 지역주택조합 전환이 하나의 유력한 대안으로 조심스럽게 논의되고 있는 분위기"라고 진단했다.

이강원 더파워 기자 bs051@thepowernews.co.kr