[더파워 최성민 기자] 부동산 거래 현장에서 계약서에 도장을 찍는 것보다 더 강력한 구속력을 발휘하는 것은 결국 돈의 흐름이며 그 중심에는 '배액배상'이라는 법적 장치가 놓여 있다. 배액배상이란 매매계약을 체결한 후 한쪽이 일방적으로 계약을 해제하고자 할 때, 계약금을 준 사람은 그 돈을 포기하고 계약금을 받은 사람은 그 금액의 두 배(배액)를 돌려줌으로써 계약의 구속력에서 벗어나는 것을 말한다. 최근처럼 시세가 급격히 변동하는 시기에는 매도인이 시세 차익을 더 누리기 위해 이미 받은 계약금의 두 배를 물어주고서라도 계약을 깨려 하고 매수인은 이를 막기 위해 방어 전략을 펼치면서 초 단위의 법리 전쟁이 벌어지곤 한다.
이 전쟁에서 승패를 가르는 가장 결정적인 변수는 금액의 크기가 아니라 바로 '입금의 타이밍'이다. 우리 민법은 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 배액배상을 통한 해제가 가능하다고 규정하고 있는데 실무적으로 이행의 착수를 확정 짓는 가장 확실한 수단이 바로 중도금의 송금이기 때문이다. 매수인이 계약서에 명시된 날짜보다 앞서 중도금의 일부라도 입금하는 기습적 행위를 할 경우, 대법원은 이를 원칙적으로 유효한 이행의 착수로 인정한다. 따라서 매도인이 배액배상을 하겠다는 의사를 구체적으로 전달하고 실제 이행에 나서기 전이라면, 매수인의 선제적 입금은 매도인의 해제권을 완전히 봉쇄하는 강력한 방어막이 된다.
반대로 계약을 해제하려는 매수인은 매수인의 입금이 이루어지기 전에 배액배상의 의사를 명확히 표시하고 이를 수령할 계좌를 묻거나 즉시 공탁 절차를 밟는 등 법적 골든타임을 사수해야 한다. 단순히 전화로 "계약을 깨겠다"고 말하는 수준의 구두 통보는 입증 책임의 한계로 인해 법원에서 인정받지 못할 가능성이 매우 높으며 그 사이 매수인이 입금을 완료한다면 소유권은 매수인 쪽으로 기울게 된다. 결국 배액배상 분쟁의 본질은 누가 더 빨리 법적 행위를 완료했는가를 증명하는 타임라인 싸움이다. 실제로 많은 하급심 판결에서 입금 시간과 해제 통보 시간의 찰나의 선후 관계가 승패를 결정지었다.
또한 부동산 거래 현장에서는 '가계약금' 관련 오해로 인해 막대한 경제적 손실을 입는 매도인이 많다. 많은 이들이 실제 받은 돈이 소액이라는 이유로 그 금액의 두 배만 돌려주면 계약을 깰 수 있다고 믿지만 대법원은 배액배상의 기준이 되는 돈은 실제 주고받은 돈이 아니라 약정한 계약금 전체라고 판시하고 있다. 예를 들어 약정 계약금이 1억 원인데 가계약금으로 1,000만 원만 받은 상태에서 계약을 파기하려면, 받은 돈 1,000만 원에 약정액 1억 원을 더한 1억 1,000만 원을 내놓아야 할 수도 있다는 의미다.
부동산 및 도산 전문 변호사로서 수도권재건축재개발조합연합회 자문 및 인천항만공사 자산 처분 자문 등 공공과 민간의 대규모 자산을 다뤄온 법무법인 로엘 정태근 대표변호사는 “배액배상은 단순한 금전 보상의 문제를 넘어선 고도의 전략 싸움이다. 매도인은 매수인의 기습 입금을 차단하기 위한 통지 절차를 완벽히 갖추어야 하며 매수인은 신속한 이행 착수를 통해 계약의 이행력을 확보해야 한다. 분쟁의 조짐이 보이는 즉시 전문가의 검토를 통해 자신의 권리를 지킬 수 있는 방안을 찾아야 한다”라고 조언했다.
