(더파워뉴스=최성민 기자) 부동산 거래에서는 계약서에 서명한 그 순간부터 다양한 법적 책임이 발생한다. 특히 요즘처럼 부동산 가격이 천정부지로 치솟는 상황에서 매매계약이 중도에 해지되는 경우, 계약금의 반환이나 배액배상 문제가 복잡하게 얽히면서 분쟁으로 번지기 쉽다. 이때 중요한 것은 계약 해지의 시기와 사유, 그리고 당사자 간 책임소재다.
부동산 매매계약은 주로 계약금과 중도금, 잔금을 치르는 순으로 진행되며, 통상 계약금은 해약금의 성격을 가진다. 민법 제565조에 따르면, 중도금을 지급하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주는 방식으로 일방적인 해제가 가능하다. 이른바 '배액배상' 조항이다.
결국 매매계약이 파기됐을 때 귀책사유가 누구에게 있느냐에 따라 결과는 완전히 달라진다. 매수인에게 책임이 있는 경우 계약금은 포기해야 하며, 추가 배상은 없다. 반대로 매도인이 일방적으로 계약을 파기한 경우에는 계약금의 두 배를 배상해야 한다. 이러한 배액배상은 법에서 정한 해약금 개념이지, 위약금과는 다르다. 위약금은 계약서에 별도로 명시되어야 하며 해약금 외에 추가적으로 청구되는 손해배상액을 의미하기에 양자를 정확히 구분하여 그 책임을 명확히 해야 한다.
만일 중도금이 지급된 이후라면 사정이 달라진다. 이 시점부터는 ‘이행의 착수’로 보아 일방적인 계약 해지가 어렵고, 해지를 원할 경우 반드시 상대방의 동의나 정당한 사유가 필요하다. 예를 들어 상대방이 계약 내용을 불이행하거나, 고의로 사실을 숨긴 경우에는 해제가 가능하다. 이런 경우 계약금 반환은 물론 손해배상 청구도 가능하다.
실무에서 자주 발생하는 문제는 계약 해지 사유가 불분명하거나, 계약서에 관련 조항이 애매할 때다. 이러한 때에는 계약서를 면밀히 검토하고, 계약 과정에서 오간 대화나 문자, 이메일 등 모든 증거를 확보하는 것이 중요하다. 계약 해지를 둘러싼 분쟁이 예상된다면, 일단 당사자 간 협상을 시도하되, 불가피하다면 내용증명 발송 후 법적 절차로 넘어가는 수순을 밟는 게 일반적이다.
로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “감정적으로 해지부터 선언하지 말고, 계약서 내용을 중심으로 합의 가능성을 모색해야 한다. 특히 계약금 반환이나 배액배상이 쟁점일 땐 소송까지 염두에 둬야 하므로, 계약 초기에 전문가 자문을 받는 것이 현명하다”고 말했다.
이어 정 변호사는 “부동산 매매계약의 해지나 계약금 반환 문제는 매도인과 매수인 사이의 감정 싸움으로 번지기 쉽다. 그러나 조그만 실수로도 막대한 손해가 발생할 수 있기 때문에 계약서 해석부터 해지 시점, 귀책사유 등을 종합적으로 판단해야 한다. 부동산전문변호사의 조력을 구하여 전략적으로 접근해야 유리한 결과를 기대할 수 있다”고 당부했다.
