[인터뷰] 가칭) 역삼1지구 모아타운 도시개발사업 김대윤 추진위원장 “대한민국 최고의 명품아파트 만들겠다.”

[더파워 민진 기자] 다른 재개발 현장과 차별화된 점이 보인다. 바로 부동산 개발, 시행, 시공 등 30여년 경험을 갖춘 디벨로퍼가 직접 추진한다는 점.

김대윤 추진위원장은 풍부한 디벨로퍼 경험을 갖추고 있다. 정비사업의 시행착오를 줄이고, 사업실현 가능성이 매우 높은 점에서 역삼1동 주민들에게 화자되고 있다.


지난 9월 12일 역삼1동 주민센터에서 사업설명회 신호탄이 본격 울린 후 주민들과 직접 소통하며 재개발의 필요성에 대해 언급하며 단합을 이루고 있는 김대윤 추진위원장은 분주하다.

추진을 시작한지 불과 1달여만에 거뜬히 동의율 60%를 초과 달성한 점도 관련 업계 관계자들에게도 강하게 주목되고 있다.

또한, 정비사업에 참여한 협력회사들도 눈에 띈다. 다수의 성공사례를 보유한 참여회사들은 모두 김대윤 추진위원장이 하나의 원팀으로 직접 모았다.

도시설계 및 인허가에 특화된 바호도시건축은 반포 래미안 원베일리, 서초 레미안 리더스원, 반포 이크로 리버뷰, 반포 센트럴 자이 등 강남권 한강벨트 대장주 아파트 설계와 인허가 업무를 성공시킨 이력이 풍부하다.

한국종합건축은 홍제3구역 주택재건축정비사업, 수택E구역 주택재개발정비사업, 성수전략정비구역 제4지구 주택재개발사업 등 정비사업에 특화된 종합건축설계회사이다.

또한, 감정평가에 참여한 가온감정평가법인과 세무회계에 참여한 대주회계법인은 다수의 재개발, 재건축 경험을 갖춘 우수 협력회사이다.

더불어, 김대윤 추진위원장은 주민들과 직접 소통하는 점에서도 신뢰가 쌓인다. 최단기간 동의율 60% 달성이라는 독보적인 성과로 주민들의 개발의지가 상승되고 있다.

동의서는 주민들이 자발적으로 나서서 접수를 이끄는 점에서 다른 추진현장까지 소식이 전해지면서 뜨거운 이슈가 되고 있다.

김대윤 추진위원장은 자발적인 동기부여를 통해 최종 동의율이 빠르게 달성된다면, 3년 후 이주가 시작되고, 공사기간 3년을 거친 후 2032년 입주가 가능하다.

또한, 메이져 시공사 선정은 물론, 강남권 최고 하이앤드 아파트로 탈바꿈 될 수 있다고 포부한다.

이처럼 뜨거운 이슈몰이를 하고 있는 추진현장의 배경과 김대윤 추진위원장의 목표 등이 궁금하다.

다음은 김대윤 추진위원장과의 인터뷰.

Q. 김대윤 추진위원장이 궁금하다. 어떠한 사업을 하는 인물인가?

지난 30여년 동안 전국 각지에서 부동산 시행, 시공 등 개발사업을 해왔다. 그동안 고품질의 복합상가 및 고급주택 등을 개발하였으며, LH와 콜라보하여 청년주택, 고령자주택 등의 양질의 주택을 개발하는 사업도 하였다.

Q. 가칭) 역삼1지구 모아타운 도시개발사업은 어떻게 시작하게 되었나?

역삼동은 강남의 심장이다. 사통팔달 교통의 요충지이며, 강남대로와 테헤란로의 업무중심지구가 고밀도 밀집되어 있는 지리적으로 핵심 입지임에도 불구하고 상대적으로 낡은 건축물이 불규칙하게 혼재되어 노후도가 74%에 달하는 등 불량건축물로 빠르게 슬럼화되고 있다.

특히, 정부의 대출규제와 건설경기 침체로 매매거래 마져도 어려워진 상황이다. 이에, 우리 역삼1동 주민분들과 함께 대한민국 최고의 명품 아파트 재개발사업을 추진하게 되었다. 상대적으로 저평가 받고 있는 우리의 자산이 한번 더 높게 가치상승 될 수 있는 최고의 기회이며, 세대를 이어나갈 우리 자손들에게도 좋은 주거환경으로 가치를 이전해주고 싶다.

Q. 핵심입지 대비하여, 저평가 받고 있다는 말이 무엇인가?

역삼1동은 강남구 정중앙에 편리한 광역교통과 고소득의 일자리 밀집, 강남 8학군의 대치동 명문 학원가와도 접해있다. 하지만, 거래되는 부동산 가격을 조사해 봤을 때 아파트와 비아파트 시장의 격차는 이미 가격에서 따라잡을 수 없는 초 양극화의 시장이 되어버렸다.

상대적으로 저평가 수준을 넘어서 부동산 거래 자체가 없는 수준이고 매매거래가 없는 가운데 마을 부동산들이 줄줄이 폐업하는 것을 종종 지켜봤다. 인접한 삼성동이나 대치동, 청담동 등 행정구역상 크게 차이 없음에도 불구하고, 테헤란로 고충빌딩 이면의 그늘진 언덕베기 달동네라는 동네 이미지로 소외되고 있었다.

그러나 우리 역삼1동은 테헤란로와 강남대로의 업무중심상업지역에 속해있는 우수한 입지이다. 국제업무지구과 직주근접한 입지의 약 1,800세대 대단지 아파트는 역삼1동 소유자분들도 충분히 고부가 가치를 누릴 수 있다고 판단하였다. 이에, 누군가는 먼저 나서야 한다는 마음으로 직접 추진하게 되었다. 주민분들께서 지금처럼 직접 나서주시면 정비사업이 빠르게 진행이 가능하다.

Q. 타 정비사업 현장과 이곳, 가칭) 역삼1지구 모아타운 도시개발사업 현장과의 차이점은?

우리 사업구역내 소유자분들은 개발의지가 매우 강하다. 동의서는 주민분들이 직접 나서서 제출해주시고 계시며, 미동의하신분들의 의구심도 주민분들께서 나서서 설명해주고 계신다. 말그대로 단합된 속도로 신속하게 추진되고 있다.

Q. 약 1,800세대 중 일반분양 세대수가 어느 정도?

우리 사업구역은 20미터 간선도로에 접한 사업지이다. 1단계 종상향시 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 용적율 300% 적용받는다. 2단계 종상항에 대한 우수입지 조건도 갖추고 있다. 사업지 내 현재 조합원은 약 548명이다. 서울시에 약 300세대 임대주택을 기부채납하더라도 사업성이 매우 높은 지역이다.

또한, 공원이나 기반시설로 대지를 기부채납하여 임대주택을 효율적으로 줄일 수 있다. 종전도로는 거의 대부분 국공유지라는 장점도 갖추고 있다. 약 1,000세대 정도의 일반분양분량이 많기 때문에 사업성은 흔들리지 않는다.

Q. 빌라소유자분들은 분담금이 많이 나오나? 반대로 통건물소유자분들은 환급금이 많이 발생되나?

방금 전 말한대로 우리 사업구역은 서울시 심의에서 모아타운이라는 제도적 특례가 있기 때문에 일단의 심의를 거쳐 용적율 300% + 플러스알파 조건이 가능하다. 현재는 지상 최고 29층으로 공사비 등 합리적으로 지출비용을 고려하여 설계하였다. 4~5층 빌라촌에서 지상최고 29층 고밀도 아파트로 탈바꿈 되는 것이다.

구분건물 소유자분들은 분담금이 일부 발생할 수 있지만, 타 재개발 현장과 비교하였을때 분담금은 상대적으로 적고 원하는 평형대 신청이 자유롭다. 통건물 소유자분들은 환급받는 금액이 매우 크다. 이익금을 지분별로 환급받는 관리처분방식이기 때문에, 통건물소유자는 환급금액이 더욱 많다는 장점이 있다.

아파트 입주시에는 시세가 반영되어 한번 더 크게 가치상승이 된다. 현재 강남권 우수입지 신축 아파트는 평당 2억원 이상의 시세가 형성되어 있다. 이제는 초 양극화 시대로 30평형대 기준으로 현금 60억 정도 보유하지 않으면 매수할 수 없다. 이에 우리 주민분들이 아파트에 대한 개발의지가 상당히 강한점이다.

Q. 지난 9·7 부동산 대책과 10·15 부동산 대책 등 정부의 부동산 규제 정책을 하고 있는데, 재개발에 영향이 없는지?

현재 정부정책은 우수입지 등 아파트 수요가 집중된 강남벨트 및 한강벨트에 공급을 집중하고 있다. 우수입지 내의 수요자들은 많은데 공급이 따라가질 못한다. 이처럼 아파트 가격이 매우 높이 형성되는 지역에 대해서 더욱 정책을 완화하고 공급을 활성화하는 것이 부동산 시장논리에도 적합하다.

우리 사업지 주변도 양질의 일자리가 넘쳐나고 있다. 앞으로 강남 국제교류복합지구로 122만개 이상의 양질의 일자리가 더욱 집중되는데 주변에 신축 아파트가 거의 없다. 송파와 서초 유휴부지를 활용해서 개발하여도 4,000세대 정도의 공급에 그친다.

앞으로 강남벨트내 업무지구에 인접한 곳의 양질의 신축 대단지 아파트를 더 많이 공급될 수 있도록 정부의 집중된 완화정책만이 아파트 가격상승을 제어하는 것이라고 생각한다.


Q. 현재 아파트 초양극화시대라는게 맞는 말인가?

최근 서울시 전역을 토지거래허가구역으로 규제한 것이 강남권 아파트 가격 상승억제에 대한 궁극적인 정부의 대책인지 의문이다. 수요자들이 원하는 입지는 이미 정해져 있다. 교통이 편리하고, 양질의 일자리가 많이 있고, 자녀교육이 잘 이루어지는 우수 학군지이다.

강남벨트, 한강벨트는 이제 평당 2억원 시대가 넘어갔다. 정부의 규제만으로는 이제 부동산의 초양극화 현상을 막을 수는 없다고 본다. 지난 7월 은마아파트 재건축현장에서 국민평형 규모가 42억원에 거래되었다. 지난 1월보다 10억원 넘게 상승되었다.

매수수요자들은 토지거래허가구역으로 지정하거나 대출규제를 해도 매수한다. 은마아파트가 추후 새로운 대단지 아파트로 탈바꿈된다면, 입주하는 시점에는 국민평형이 최소 100억원은 될것이라고 본다. 아파트 공급이 지금처럼 부진하다면, 평당 3억원 이상의 시대가 곧 열리는 것이다.

Q. 지난 30여년간 부동산개발 시행 시공 등 부동산 디벨로퍼 업역이 화려한데, 특히 이번 아파트 개발에 중점을 두는 사항이 있는지?

나는 지난 30년동안 서울 및 수도권 광역시에 양질의 복합상가와 주택을 공급해 왔다. 100년 이상의 건물수명을 바라보고, 시공능력과 품질은 기본으로 출중해 왔다. 물론, 젊은세대가 선호하는 인테리어 수준과 완성도 높은 마감능력을 직접 연구하기 위해 틈틈히 일본 도쿄, 미국 멘해튼 등의 선진국 주요도시에 정기적으로 부동산, 건설 시장을 답사한다.

우리 역삼1동 모아타운 도시개발사업으로 새롭게 탄생될 아파트의 디자인과 품질은 매우 완성도가 높을 것이다. 현금이 아무리 많아도 아무나 매수하여 거주할 수 없는 아파트로 개발할 계획이다.

충분히 그럴 자신있다.

Q. 향후 계획은?

그동안 내가 디벨롭했던 부동산 자산들이 서울 핵심지역에 몇군데에 있다. 물론 재개발이 시급한 노후도를 갖춘 곳이며, 주민분들의 개발의지도 매우 높다.

그러나 여러개소의 사업지를 동시기에 추진하지 않고 역삼1동에만 먼저 집중할 예정이다. 지금 속도로 주민분들이 단합되어 나간다면, 내년 상반기에 접수가 가능할 것으로 바라본다. 서울시에 입안 제안후에는 허가권자와 주택공급이라는 공공의 의견개진을 하여 속도감 있는 사업시행 및 관리처분을 위해 전념할 계획이다.

역삼1동의 가시적인 성과 이후에는 다른 나의 부동산 자산이 있는 곳, 재개발이 시급한 곳에 대해 다시금 정비사업을 도전하여 성공시켜 나갈 예정이다.

민진 더파워 기자 news@thepowernews.co.kr