[더파워 이경호 기자] 올해 1분기 서울 오피스 임대차 시장이 신규 공급 확대에도 저공실 흐름을 이어간 것으로 나타났다.
29일 알스퀘어의 ‘2026년 1분기 마켓 리얼 리포트 오피스’에 따르면 서울 오피스 평균 공실률은 전분기 대비 0.1%포인트 하락한 6.1%를 기록했다.
공실률 하락 폭은 지난해 3분기와 4분기보다 둔화됐지만, 4분기 연속 감소세는 유지됐다. 알스퀘어는 여의도권역과 서울 기타권역의 주요 자산을 중심으로 공실 해소가 이어진 결과로 분석했다.
신규 공급도 늘었다. 1분기 서울 및 분당권역에는 총 8건, 약 5만6000평 규모의 오피스 면적이 시장에 추가됐다. 주요 신규 공급 사례는 강남권역의 K-SIGN 청담사옥, 분당권역의 분당N타워, 서울 기타권역의 강서 바이오 이노베이션 허브, 성수권역의 S1274와 베이스 성수 등이다.
임대료는 상승세를 이어갔다. 1분기 서울 오피스 평균 임대료는 NOC 기준 평당 27만3000원으로 전분기 대비 2.37% 올랐다. 임대료 상승 폭은 2023년 이후 완만하게 둔화되고 있지만, 전년 동기 대비로는 4.5% 상승해 견조한 흐름을 유지했다.
오피스 규모별로는 차별화가 나타났다. 대형 오피스 공실률은 전분기보다 낮아진 3.1%로 저공실 기조를 이어갔다. 반면 초대형 오피스는 4분기 연속 하락세를 멈추고 8.2% 수준으로 소폭 반등했다.
/알스퀘어 제공
권역별로 보면 도심권역의 공실률은 4.9%로 전분기보다 0.4%포인트 올랐다. 센트로폴리스, 상공회의소, 서울스퀘어 등 주요 초대형 오피스에서 신규 공실이 발생한 영향이다. 다만 평균 임대료는 평당 30만원으로 전분기 대비 3.3%, 전년 동기 대비 5.7% 상승했다.
강남권역은 평균 공실률이 5.0%로 전분기 대비 0.2%포인트 상승했다. 중대형 이상 자산은 비교적 안정적인 점유율을 유지했지만, 중·소형 오피스 공실이 늘며 전체 지표를 끌어올렸다. 평균 임대료는 평당 30만1000원으로 전분기 대비 1.8%, 전년 동기 대비 3.1% 올랐다. 주요 임차 사례로는 와이어트, 뷰티컬렉션, 넵튠, 더파운더즈, AB180 등이 포함됐다.
여의도권역은 공급 부족 속에서 가장 낮은 공실률을 보였다. 1분기 평균 공실률은 1.8%로 전분기보다 0.1%포인트 하락하며 4분기 연속 감소했다. 신규 공급이 없는 가운데 초대형과 소형 자산의 미임대 면적이 줄어든 결과다. 평균 임대료는 평당 28만8000원으로 전년 동기 대비 4.9% 상승했다.
서울 기타권역은 평균 공실률이 10.8%로 전분기 대비 0.7%포인트 하락했다. 일부 초대형 오피스에서 신규 공실이 발생했지만, 대형 오피스를 중심으로 미임대 면적이 줄었다. 평균 임대료는 평당 20만6000원으로 전분기 대비 1.4%, 전년 동기 대비 3.4% 상승했다.
분당권역은 판교와 분당 간 수급 차이가 뚜렷했다. BBD 권역 평균 공실률은 6.4%로 전분기 대비 0.1%포인트 상승했다. 판교 권역 공실률은 4.4%로 낮아졌지만, 분당 권역은 일부 대형 자산 공실 영향으로 10.3%까지 올랐다. 평균 임대료는 평당 25만3000원으로 전년 동기 대비 8.0% 높았지만, 전분기 대비로는 1.6% 하락했다.
투자시장에서는 거래 규모가 전분기보다 줄었지만 예년 수준의 흐름을 유지했다. 1분기 서울 및 분당권역 오피스 거래 면적은 약 24만평, 거래 총액은 약 3조5000억원으로 집계됐다. 대형 거래가 집중됐던 전분기와 비교하면 약 3조4000억원 감소했다.
권역별로는 도심권역이 전체 거래액의 54%를 차지하며 시장을 이끌었다. 서울스퀘어 거래가 대표적이다. 한국투자리얼에셋운용은 ARA코리아자산운용으로부터 서울스퀘어를 약 1조2855억원에 인수해 1분기 최대 거래를 기록했다.
강남권역에서는 전략적 투자자의 사옥 확보 수요가 두드러졌다. 한웰은 코람코자산신탁으로부터 케이스퀘어강남2를 3550억원에 인수했다. 평당가는 5348만원으로, 강남권역 자산에 대한 수요를 보여주는 사례로 분석됐다.
투자 주체별로는 전략적 투자자가 거래 건수의 61%를 차지했다. 금액 기준으로는 36%였다. 사옥 확보 목적의 직접 투자도 거래 건수 기준 33%, 금액 기준 20%를 기록해 기업들의 실사용 수요가 매매시장의 주요 축으로 작용했다.
평균 거래 평당가는 3060만원으로 전분기 대비 2.6% 상승했다. 이는 역대 최고 수준이었던 2025년 연평균 3126만원보다는 2.1% 낮지만, 중장기적으로는 우상향 흐름이 유지되고 있다. 서울 오피스 평균 캡레이트는 4.36%로 전분기보다 0.08%포인트 상승했다.
알스퀘어는 향후 오피스 거래 시장이 거시경제 지표와 통화정책 방향에 민감하게 반응할 것으로 봤다. 전략적 투자자의 실사용 수요는 가격 하방을 지지하겠지만, 재무적 투자자는 조달비용과 수익성을 따져 신중한 기조를 이어갈 가능성이 높다는 분석이다.
이에 따라 입지와 자산 경쟁력에 따른 거래 양극화도 이어질 전망이다. 핵심 권역의 우량 자산에는 매수세가 유지되는 반면, 비핵심 권역이나 경쟁력이 약한 자산은 투자 판단이 더 까다로워질 수 있다는 의미다.
