AA- 3년물 회사채 금리 1년 새 약 180bp 상승…차입금 많은 건설사 부담 확대
고원가 현장 준공으로 영업익 회복 중이지만 PF·미분양 자금 소요 여전
2027년 IFRS18 의무 적용…영업·투자·재무손익 구분해 이자비용 비교 쉬워져
삼성E&A·DL이앤씨 등 재무구조 우량 기업 상대적 매력 부각 전망
/연합뉴스
[더파워 이경호 기자] 건설업종의 겉모습은 빠르게 좋아지고 있다. 서울과 수도권 아파트 가격은 상승세를 이어가고 있고, 최근 건설주도 강하게 반등했다. 하지만 기업 실적 안쪽에서는 다른 문제가 커지고 있다. 바로 이자비용이다.
공사비 급등기에 수주한 고원가 현장들이 점차 준공되면서 영업이익은 정상화 국면에 들어가고 있지만, 지난 몇 년간 늘어난 차입금과 프로젝트파이낸싱(PF) 부담에 시장금리 상승까지 겹치면서 순이익 회복 속도는 기업마다 크게 달라질 수 있다는 분석이 나온다.
14일 금융투자업계에 따르면 지난 11일 기준 AA-등급 3년물 회사채 최종호가수익률은 4.688%를 기록했다. 1년 전 2.892%와 비교하면 약 180bp 오른 수준이다.
건설사 입장에서는 단순한 시장금리 상승 이상의 의미가 있다. 공사비 상승과 미분양 해소 지연, PF 관련 자금 투입이 이어지면서 이미 차입금 규모가 커진 상황에서 차환 금리까지 높아지면 영업에서 벌어들인 이익이 이자비용으로 빠져나갈 수 있기 때문이다.
최근 건설업종의 실적 개선은 주로 본업에서 나타나고 있다. 원가율이 높았던 현장이 마무리되면서 과거 급등했던 공사원가 부담이 점차 실적에서 빠지고 있다.
문제는 영업이익이 좋아졌다고 곧바로 순이익까지 같은 속도로 회복되는 것은 아니라는 점이다. 늘어난 차입금에 따른 재무비용이 계속 발생하면 본업에서 벌어들인 이익 상당 부분이 이자비용으로 상쇄될 수 있다.
특히 현재처럼 금리가 다시 올라가는 국면에서는 차입 규모뿐 아니라 만기구조도 중요해진다. 기존 저금리 차입금의 만기가 돌아와 높은 금리로 다시 조달해야 하는 기업은 재무비용이 더 빠르게 증가할 수 있다.
같은 수준의 영업이익 개선을 기록하더라도 순이익과 현금흐름에서 기업별 격차가 커질 수 있다는 의미다.
이런 차이는 2027년부터 더 선명하게 드러날 가능성이 있다.
2025년 12월 제정·공표된 K-IFRS 제1118호에 따라 IFRS18은 2027년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 의무 적용된다. 새 기준은 손익계산서의 수익과 비용을 영업·투자·재무 범주 등으로 구분하고 주요 중간합계를 표준화하는 것이 핵심이다.
현금성자산에서 발생한 이자수익은 투자 범주로, 차입금 이자비용은 재무 범주로 나뉜다. 기존에도 금융수익과 금융비용을 확인할 수 있었지만 새 기준에서는 영업에서 벌어들인 돈과 투자에서 얻은 수익, 자금조달에 들어간 비용을 보다 일관된 방식으로 비교할 수 있게 된다.
건설업에는 특히 민감한 변화다. 최근 수년간 PF와 주택사업 관련 자금 부담이 커지면서 기업별 차입금 구조가 크게 달라졌기 때문이다.
과거에는 영업이익이 개선되는 모습이 먼저 부각됐다면 앞으로는 그 이익이 얼마나 현금으로 남고, 차입금과 이자비용을 얼마나 빠르게 줄이는지가 더 중요해질 수 있다.
실질적인 실적 정상화의 기준도 달라진다. 단순히 영업이익률이 회복되는 것을 넘어 영업에서 창출한 현금이 차입금 축소로 이어져야 재무비용까지 감소하는 선순환 구조가 만들어진다.
시장 환경은 이런 차이를 더욱 부각시키고 있다. 주택시장은 최근 수도권을 중심으로 회복 흐름을 보이고 있다.
최근 주간 아파트 매매가격은 전국이 0.08%, 수도권 0.16%, 서울은 0.20% 상승했다. 전세가격도 전국 0.10%, 수도권 0.16%, 서울 0.19% 올랐다.
서울에서는 다수 지역이 신고점 수준을 기록하고 있다. 다만 지역별 차이는 뚜렷하다. 서울 전체는 상승했지만 강남구는 주간 0.35%, 서초구는 0.30% 하락했고, 중랑구와 성북구, 강북구 등에서는 0.4% 안팎의 상승세가 나타났다.
경기에서도 수원 권선구가 0.48%, 하남시가 0.47%, 수원 영통구가 0.47% 오르는 등 일부 지역을 중심으로 상승세가 확산되고 있다.
부동산 가격 회복과 함께 건설주도 강하게 움직였다. 최근 한 주 동안 코스피 건설지수는 11.0% 상승했고 현대건설은 12.7%, 삼성E&A 11.2%, 대우건설 18.0%, DL이앤씨 16.9%, GS건설은 12.4% 올랐다.
주가만 보면 업황 회복 기대가 빠르게 반영되고 있는 셈이다.
그러나 금리까지 함께 오르고 있다는 점은 과거 회복 국면과 다른 변수다. 건설사들이 공사원가 정상화 효과를 얻는 동시에 높은 조달비용을 감당해야 하기 때문이다.
이 때문에 앞으로는 수주와 매출 성장률뿐 아니라 순차입금, 만기구조, 이자비용, 영업현금흐름을 함께 봐야 한다는 분석이 힘을 얻고 있다.
재무구조가 우량한 기업일수록 금리 상승기의 상대적 수혜도 커질 수 있다. 차입금이 적으면 동일한 금리 상승에도 이자비용 증가폭이 제한되고, 영업이익 개선분을 현금흐름과 주주환원, 신규 투자에 더 많이 활용할 수 있기 때문이다.
금융투자업계에서는 이런 관점에서 삼성E&A와 DL이앤씨의 상대적인 투자 매력이 높아질 수 있다는 평가가 나온다. 시장금리가 올라가는 구간에서 상대적으로 양호한 재무구조가 차별화 요인이 될 수 있다는 판단이다.
실제 밸류에이션도 차이가 크다. 2026년 예상 주가수익비율(PER)은 삼성E&A가 13.5배, DL이앤씨가 7.0배로 추정됐다. 반면 현대건설은 29.0배, GS건설은 17.3배 수준이다.
물론 PER 하나만으로 기업가치를 판단하기는 어렵다. 해외 플랜트 비중과 주택사업 노출도, PF 위험, 신규 수주 전망 등이 기업마다 다르기 때문이다.
다만 금리 상승기에 시장이 다시 보게 될 숫자는 이전과 달라질 가능성이 크다.
공사 원가율이 얼마나 내려왔는지보다 영업이익 가운데 실제로 얼마가 남는지, 차입금을 얼마나 줄이고 있는지, 높은 금리를 감당한 뒤에도 순이익이 회복되는지가 더 중요한 평가 기준이 될 수 있다.
IFRS18은 없던 비용을 새로 만드는 제도가 아니다. 이미 존재했던 이자수익과 이자비용을 영업·투자·재무활동으로 보다 명확하게 나눠 보여주는 변화에 가깝다.
그만큼 건설사들의 ‘실적 정상화’에도 새로운 기준이 생길 가능성이 있다. 영업이익만 회복한 기업과 영업현금흐름을 바탕으로 차입금과 이자비용까지 줄이는 기업의 차이가 재무제표에서 더 선명하게 드러나는 것이다.
아파트 가격은 반등하고 건설주도 뛰기 시작했다. 하지만 회사채 금리는 1년 새 180bp 가까이 높아졌다.
이번 건설업 회복 사이클에서는 누가 더 많이 수주하느냐만큼 누가 더 적은 이자를 내느냐가 중요해질 수 있다. 2027년 IFRS18 도입은 그 차이를 투자자에게 보다 분명하게 보여주는 계기가 될 전망이다.
