[더파워 최수영 기자] 최근 전세집이 부동산 경매로 넘어가며 전세보증금 반환에 대한 불안감에 시달리는 임차인이 늘어나고 있다. 이러한 경우, 임차인은 대항력 존재 여부에 따라 여러 선택을 할 수 있다.
우선 전세집에 이사할 때 전입신고를 하고 확정일자를 받은 상태라면 대항력이 있기 때문에 굳이 부동산 경매에 참여하지 않아도 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 반환 받을 수 있다. 대항력은 전세집에 대해 이해 관계가 있는 제3자에게 임대차 계약의 내용과 효력을 주장할 수 있는 힘이기 때문에 부동산 경매로 인해 집주인이 바뀌었다 하더라도 경매 낙찰금 범위 내에서 보증금 반환을 요청할 수 있는 것이다.
물론 임차인보다 선순위 권리자가 있는 경우라면 해당 권리자가 먼저 배당을 받기 때문에 경매 낙찰금의 잔액이 부족해질 수도 있어 주의해야 한다. 또한 배당요구를 할 수 있는 기간이 정해져 있기 때문에 이 기간을 놓치지 않도록 해야 한다.
대항력이 있는 임차인이라 하더라도 반드시 배당요구를 해야 하는 것은 아니다. 임대차계약의 존속 기간을 이용해 계약이 만료될 때까지 계속 그 집에 거주하는 것도 무방하다. 부동산 경매에서 낙찰을 받은 사람의 이해관계에 따라 배당요구를 하는 것이 유리할 지, 계약 기간이 만료될 때까지 거주하는 것이 유리할 지 다를 수 있으므로 각 사안에 대한 고민이 필요하다.
소액임차인에 해당한다면 최우선변제를 통해 보증금의 일부를 받을 수 있다. 소액임차인 기준은 지역마다 다른데 서울시에서는 보증금 1억원 이하, 수도권 중 과밀억제권역이라면 보증금 8천만원 이하, 광역시나 안산, 용인, 김포, 광주, 세종시 등에서는 전세금 2천만원 이상 6천만원 이하 등이다. 서울시의 경우에는 최우선변제를 통해 3400만원을 돌려받을 수 있으며 수도권 중 과밀억제권역이라면 2700만원 등으로 돌려 받을 수 있는 보증금 액수가 달라진다.
임차인이 직접 경매에 참여해 낙찰 받는 것도 하나의 방법이다. 실제로 많은 임차인들이 추가 지출을 각오하고 부동산 경매에 직접 참여하기도 한다. 만일 임차인이 부동산을 낙찰받고자 한다면 반드시 매각결정기일까지 법원에 상계신청을 해야 한다. 상계신청을 하지 않으면 낙찰금을 모두 낸 후 다시 전세금을 돌려받아야 하기 때문에 매우 복잡해지지만 상계신청을 미리 하면 잔금에서 전세금을 공제하기 때문에 계산이 더욱 간단해진다.
부동산전문변호사인 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 “다만 임차인이 해당 부동산이 경매에 넘어갔다는 사실을 알게 되는 것은 최초매각기일이 얼마 남지 않은 상황에서 등기우편을 받아 그제서야 알게 되는 경우가 대부분이다. 이처럼 시일이 촉박할 때에는 임차인이 직접 부동산 경매에 적극적으로 참여하기 어려운 상황이 많기 때문에 섣불리 결정하지 말고 경매 경험이 풍부한 변호사와 상담하여 자신의 상태에 최적의 대응방안이 무엇인지 모색해야 한다”고 말했다.
