어느덧 임대차계약 10년 종료, 상가권리금 회수와 반환소송

[더파워=이지숙 기자] 코로나 사태가 장기화되는 가운데 높은 접근성이나 풍부한 유동인구 등 이점이 있는 상권의 상가들마저도 장기간 공실인 점포가 부지기수이고, 급감하는 매출과 임대료 압박에 영업 중단은 물론이거니와 상가권리금회수도 기대하기 어려운 상가 임차인들이 늘고 있다고 한다.

일반적으로 임대차계약이 종료되면 현 임차인은 점포 운영을 통해 창출한 경제적 가치를 새 임차인에게 양도하며 권리금을 지급받는 방식으로 회수하는 것이 가능하다. 이 과정에서 상가건물의 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해했다는 이유로 임차인에게 손해배상청구소송 또는 상가권리금반환소송을 당하는 등 관련 분쟁도 많은 편이다.

상가건물임대차보호법을 규정을 보면, 임대인이 정당한 이유도 없이 임차인이 권리금 계약을 맺고 주선하는 새 임차인과의 계약을 거절하여 권리금을 회수하지 못하도록 방해하면 손해배상책임을 부담한다는 내용을 담고 있다.

문제는 상가건물임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신요구로 임대차계약의 갱신이 가능한 총 10년의 기간이 경과한 시점에서 임차인이 권리금 계약을 맺은 새 임차인을 주선하는 방식으로 권리금을 회수하려고 했으나, 임대인이 더이상 계약을 갱신하지 않아도 되니 임차인이 주선한 자와의 계약을 거절해도 손해배상책임이 없다고 반론하는 상황이다.

이에 대해 대법원 관련 판례는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가건물임대차보호법에 따른 권리금 회수기회 보호 의무를 부담해야 한다고 보고 있다.

이에 따라 최초 임대차기간을 포함, 전체 임대차기간이 10년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 상황이더라도 임대인 측에서는 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 하는 의무를 부담해야 한다.

법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면 “새 임차인을 주선했으나 계약하지 않고 상가권리금회수기회를 방해했다면 경제적 손해를 입은 기존 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구하는 것이 가능하다. 이를 위해 임대인의 방해 행위를 객관적으로 입증할 수 있도록 서로 간에 오간 문자메시지나 관련 대화의 녹취, 그리고 내용증명 등의 자료를 확보하는 것이 중요하다”고 한다.

또한 소송에서 승소 시 손해배상 청구금액은 보통 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차계약이 종료 시점의 권리금 중 낮은 금액으로 책정될 수 있고, 소멸시효는 임대차계약 종료 시점부터 3년 이내로 제한된다는 것에 유의해야 한다.

이렇듯 상가권리금과 관련한 갈등은 당사자들 간의 이견으로 합의에 이르지 못하고 상가권리금반환소송이나 손해배상청구소송 등 치열한 법적 분쟁으로 이어지기 쉬운데 재판과정에서 불리할 수 있는 요소들을 사전에 검토하고 최소화하도록 변호인의 법률적 조력을 통해 준비하고 대응하는 것이 바람직하다.

이지숙 기자 news@thepowernews.co.kr