멈춘 PF 사업장에 1조원 마중물…개발앵커리츠 공모 시작

[더파워 한승호 기자] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱 시장 위축으로 자금 조달에 어려움을 겪는 개발사업장에 1조원 규모의 마중물 자금을 투입한다. 국토교통부는 총 1조원 규모의 PF 마중물 개발앵커리츠 조성을 완료하고 18일부터 투자사업 공모에 착수한다고 17일 밝혔다.

PF 개발앵커리츠는 초기 자금조달에 어려움을 겪는 우수 개발사업장에 공공이 먼저 투자해 민간 자금 유입을 유도하는 제도다. 사업 초기 토지매입 단계에서 자금이 막혀 멈춰 선 사업을 다시 움직이게 하고, 수도권 주택 공급과 지역 핵심 개발사업 추진을 지원하는 데 목적이 있다.

이번 리츠는 공공자금 2000억원과 민간 투자 약 3200억원, 주택도시보증공사 보증부 회사채 차입을 통해 총 1조원 규모로 조성됐다. 앞서 지난해 11월 한국토지신탁과 코람코자산신탁이 자산관리회사로 선정됐고, 같은 해 12월 리츠 발기설립을 거쳤다.

이후 올해 5월 주택도시보증공사 회사채 보증상품이 신설됐으며, 개발앵커리츠 설립 신고가 수리되면서 투자 대상 사업장 선정 절차에 들어가게 됐다. 운영 주체는 코람코자산신탁이 맡는 코람코개발앵커리츠와 한국토지신탁이 맡는 케이원개발앵커리츠다.

개발앵커리츠는 총 5년간 운영된다. 토지매입 단계의 브릿지론 사업에 1년 6개월간 투자하고, 이후 회수된 자금을 다시 투자하는 방식으로 운용된다.

사업장별 투자 규모는 토지 매입비의 50% 이내에서 최대 1000억원까지다. 투자 금리는 개별 사업의 위험도와 시장 여건 등을 고려해 사업자와 자산관리회사 간 협약으로 정한다.

정부는 선순위 투자 기준으로 공사채 AAA 등급 3년물 금리에 250~300bp를 더한 수준을 적용해 시중보다 낮은 금리로 자금을 공급할 계획이다. 자금난이 심한 브릿지론 단계에서 상대적으로 낮은 비용의 자금이 들어가면 사업 정상화 가능성을 높일 수 있다는 판단이다.

투자 유치를 희망하는 사업자는 18일부터 코람코자산신탁과 한국토지신탁 누리집을 통해 상시 공모 신청할 수 있다. 접수된 사업장은 안정성과 공공성을 중심으로 한 투자 가이드라인을 바탕으로 심사를 받는다.

선정 과정에는 한국토지주택공사가 참여하는 투자심의위원회 검토 절차가 포함된다. 가이드라인 검토, 투자자문위원회, 투자심의위원회, 리츠 주주총회·이사회 의결 등을 거쳐 투자 여부가 결정된다.

필수 평가항목은 안정성이다. 사업성, 토지확보, 인허가 가능성, 자기자본 비율 등이 주요 기준이다. 토지권원 확보는 100%가 요구되며, 토지비 대비 자기자본 비율은 20% 이상이어야 한다.

우대사항에는 정부나 지방자치단체가 주도한 공모사업, 주거안정 기여 사업, AI 데이터센터 등 산업 파급력이 큰 사업, 자기자본 비율이 높은 사업, 개발 후 직접 운영하는 사업 등이 포함된다.

이번 제도는 부동산 PF 시장 경색 이후 초기 개발사업이 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 상황에서 도입됐다. 특히 토지매입 단계에서 브릿지론 차환이나 본PF 전환이 지연되면 사업 전체가 멈출 수 있어, 공공자금이 민간자금 유입을 견인하는 역할을 맡게 된다.

다만 투자 대상은 모든 개발사업이 아니라 안정성과 공공성을 갖춘 사업장으로 제한된다. 정부가 자금을 투입하는 만큼 사업성뿐 아니라 주택공급 효과, 지역경제 기여도, 공공성도 함께 따져보겠다는 의미다.

김영국 국토부 주택토지실장은 “이번 개발앵커리츠 출시는 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 우수 개발사업, 특히 수도권 주택 공급사업 및 지역 역점사업에 새로운 활력을 불어넣는 계기가 될 것”이라고 말했다.

한승호 더파워 기자 hansh1975@thepowernews.co.kr