[더파워 최성민 기자] 아파트나 상가, 토지 등 부동산을 거래하다 보면 계약을 체결한 이후 예상하지 못했던 문제가 발생하는 경우가 있다. 매수인이 잔금을 마련하지 못하거나 매도인이 갑자기 매매를 거부하는 경우도 있고, 계약 당시 듣지 못했던 근저당권이나 임차관계가 발견되거나 입주 후 심각한 하자가 확인되면서 부동산계약분쟁으로 이어지기도 한다.
임대차에서도 상황은 비슷하다. 계약기간이나 보증금 반환, 원상복구 범위, 관리비 부담 등을 두고 임대인과 임차인의 주장이 달라질 수 있다. 계약서에 특약을 작성했더라도 서로 그 의미를 다르게 해석하면서 분쟁이 발생하는 경우도 적지 않다.
이때 “계약금을 포기하면 언제든 계약을 취소할 수 있다”, “상대방이 약속을 한 번 어겼으니 바로 계약을 해제할 수 있다”거나 “계약서에 적혀 있지 않은 내용은 전혀 주장할 수 없다”고 생각하기 쉽다. 그러나 부동산계약분쟁은 계약의 종류와 진행 단계, 계약서 및 특약의 내용, 각 당사자가 실제로 이행한 의무 등을 함께 확인해야 한다.
예를 들어 A가 B로부터 아파트를 매수하면서 계약금 5천만 원을 지급하고 이후 중도금과 잔금을 지급하기로 했다고 가정해볼 수 있다. 그런데 계약 체결 이후 해당 지역의 부동산 가격이 급격하게 상승하자 B가 A에게 계약금의 두 배를 돌려주겠다며 계약을 해제하겠다고 통보했다. A는 이미 중도금까지 지급했으므로 계약을 계속 이행해야 한다고 주장한다.
이러한 경우 단순히 매도인이 계약금의 두 배를 반환하겠다고 했다는 이유만으로 계약이 항상 해제되는 것은 아니다. 민법상 계약금이 해약금의 성질을 가지는 경우 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 교부한 사람은 이를 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있는 문제가 발생할 수 있다. 따라서 실제로 상대방이 이행에 착수했는지 등이 중요한 쟁점이 된다.
특히 부동산계약분쟁에서 “잔금일 전이니까 계약금을 포기하면 언제든 계약을 취소할 수 있다”는 식으로 판단하는 것은 주의해야 한다. 해약금에 의한 계약해제에서 중요한 것은 단순히 잔금지급일이 도래했는지가 아니라 상대방의 이행착수 여부 등이기 때문이다.
중도금이 이미 지급됐다면 이행착수와 관련해 중요한 사정이 될 수 있다. 다만 계약의 내용과 실제 지급경위가 사건마다 다르므로 특정 금액이 오갔다는 사실만으로 결론을 내리기보다 전체 계약관계를 확인해야 한다.
상대방의 계약위반을 이유로 계약을 종료하려는 경우에는 해약금에 의한 해제와 채무불이행에 따른 법정해제를 구분해야 한다. 두 제도는 요건과 법적 효과가 다르기 때문이다.
예를 들어 매수인이 약정된 잔금을 지급하지 않는 경우 매도인은 계약을 해제하고 싶을 수 있다. 그러나 부동산 매매에서는 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있는 경우가 많다. 따라서 매도인 역시 자신의 의무를 이행하거나 이행할 준비를 갖추고 있었는지를 살펴봐야 한다.
채무불이행을 이유로 계약을 해제하려는 경우에는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 상대방에게 이행을 최고하는 절차가 문제될 수 있다. 계약서에 별도의 해제특약이 있다면 해당 문구와 효력을 추가로 검토해야 한다. 단순히 약속한 날짜가 하루 지났다는 이유만으로 모든 계약이 자동으로 해제되는 것은 아니다.
반대로 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하지 않거나 계약한 부동산을 인도하지 않는다면 매수인 측에서도 계약이행이나 해제 등을 검토할 수 있다. 따라서 부동산계약분쟁에서는 누가 먼저 계약을 위반했다고 주장하는지만 볼 것이 아니라 양측 의무의 내용과 이행상황을 함께 확인하는 것이 중요하다.
계약서에 작성된 특약도 중요한 쟁점이다. 부동산 매매에서는 “대출이 실행되지 않으면 계약금을 반환한다”, “기존 임차인을 잔금일까지 퇴거시킨다”, “근저당권을 잔금과 동시에 말소한다”, “특정 인허가를 받지 못하면 계약을 해제한다”는 등의 특약을 두는 경우가 있다.
이때 특약에 특정 조건이 적혀 있다는 사실만 확인할 것이 아니라 어떠한 상황에서 계약을 해제할 수 있도록 정했는지, 어느 당사자가 조건 성취를 위해 어떤 의무를 부담하는지 등을 구체적으로 살펴봐야 한다.
대출 문제는 실제 부동산계약분쟁에서 자주 등장한다. 매수인이 예상했던 주택담보대출을 받지 못해 잔금을 지급할 수 없게 됐다고 하더라도 대출 불승인만으로 매매계약이 당연히 소멸하는 것은 아니다. 자금조달은 원칙적으로 매수인이 해결해야 할 영역으로 평가될 수 있기 때문이다.
반면 계약서에서 특정 대출의 실행을 계약의 조건으로 명확하게 정하고 대출이 거절될 경우 계약금을 반환하기로 약정했다면 판단이 달라질 수 있다. 결국 계약 체결 당시 작성한 특약의 구체적인 문구가 중요하다.
부동산에 존재하는 권리관계 때문에 분쟁이 발생하기도 한다. 계약 당시 확인하지 못했던 근저당권이나 가압류·가처분 등이 발견되거나 제3자의 임차권이나 기타 권리가 문제될 수 있다. 이 경우 계약 당시 등기사항과 현재 상태를 비교하고 매도인이 어떠한 상태로 소유권을 이전하기로 약정했는지를 확인해야 한다.
부동산의 물리적인 상태가 계약 당시 설명과 다른 경우도 있다. 아파트에서 심각한 누수가 발견되거나 토지의 경계와 면적에 문제가 발생하고, 상가의 시설에 중대한 문제가 확인되는 사례가 대표적이다.
그러나 하자가 발견됐다는 사실만으로 모든 부동산계약을 즉시 해제할 수 있다고 단정해서는 안 된다. 하자의 내용과 정도, 계약 목적에 미치는 영향, 계약 당시 당사자가 이를 알고 있었는지, 매도인이 어떠한 설명이나 약속을 했는지 등을 구체적으로 확인해야 한다. 사안에 따라 계약해제 외에 손해배상이나 다른 형태의 책임이 문제될 수도 있다.
공인중개사를 통해 계약을 체결했다면 중개 과정도 살펴볼 필요가 있다. 부동산의 권리관계나 거래상 중요한 사항에 관한 확인·설명이 제대로 이루어졌는지 등이 문제될 수 있기 때문이다. 다만 거래에서 손해가 발생했다는 이유만으로 중개사의 책임이 자동으로 인정되는 것은 아니며 구체적인 설명의무 위반과 손해 사이의 관계를 확인해야 한다.
계약금을 둘러싼 분쟁도 빈번하다. 계약을 취소하면 계약금을 무조건 돌려받을 수 있다고 생각하거나 반대로 계약금을 지급한 순간 어떠한 상황에서도 반환받을 수 없다고 생각하는 경우가 있다. 하지만 계약금의 법적 성격과 계약이 종료된 원인에 따라 판단이 달라질 수 있다.
계약금이 해약금으로 기능하는 상황인지, 상대방의 채무불이행으로 계약이 해제된 것인지, 위약금이나 손해배상액의 예정에 관한 별도의 약정이 있는지를 구분해야 한다. 따라서 계약서에서 ‘계약금’, ‘위약금’, ‘손해배상’ 등의 표현이 어떻게 사용됐는지 확인하는 것이 필요하다.
가계약금 역시 분쟁이 많이 발생하는 부분이다. 정식 계약서를 작성하기 전에 일정 금액을 송금한 뒤 거래를 포기하면서 반환을 요구하는 경우가 있다. 이때 돈의 명칭이 ‘가계약금’이었다는 사실만으로 반환 여부가 결정되는 것은 아니다.
당사자 사이에서 매매목적물과 매매대금 등 계약의 주요 내용에 관한 의사의 합치가 있었는지, 해당 금액을 어떤 목적으로 지급했는지, 계약이 성립하지 않을 경우 반환하기로 했는지 등을 문자와 카카오톡, 계좌이체 내역 및 중개사와의 대화 등을 통해 확인해야 한다.
임대차계약에서는 계약 종료와 보증금 반환이 주요 부동산계약분쟁으로 이어진다. 임차인은 계약이 끝났으니 즉시 보증금을 반환하라고 요구하고 임대인은 원상복구가 완료되지 않았거나 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 반환을 미루기도 한다.
이 경우 임대차가 적법하게 종료됐는지와 목적물 반환 및 보증금 반환의 관계를 살펴봐야 한다. 새로운 임차인이 들어오지 않았다는 사정만으로 기존 임차인의 보증금 반환청구가 당연히 제한되는 것은 아니므로 계약 종료 여부와 법률관계를 정확하게 확인해야 한다.
부동산계약분쟁이 발생했다고 해서 상대방의 부동산이나 시설물을 임의로 점유하거나 비밀번호를 변경하는 등 자력으로 문제를 해결하려는 행동은 주의해야 한다. 상대방이 계약을 위반했다고 생각하더라도 별도의 민·형사상 분쟁을 발생시키는 방식으로 대응하면 오히려 사건이 복잡해질 수 있다.
상대방이 재산을 처분할 가능성이 있거나 향후 판결을 받아도 집행하기 어려울 것으로 예상되는 경우에는 소송만 검토할 것이 아니라 가압류나 가처분 등 보전처분이 필요한지도 살펴볼 수 있다. 다만 보전처분 역시 법률상 요건을 갖춰야 하므로 채권의 내용과 보전의 필요성을 구체적으로 검토해야 한다.
부동산계약분쟁이 발생했다면 가장 먼저 계약서 원본과 특약사항을 확보해야 한다. 계약금·중도금·잔금 지급내역과 등기사항증명서, 중개대상물 확인·설명서, 문자와 카카오톡, 이메일, 내용증명, 중개사와 주고받은 자료 등도 함께 정리하는 것이 좋다.
전화통화나 구두협의만 반복하기보다 상대방이 언제 어떤 내용을 주장했는지를 확인할 수 있도록 자료를 보존하는 것도 중요하다. 계약을 해제하거나 이행을 최고해야 하는 상황이라면 의사표시의 내용과 도달 여부가 이후 소송에서 쟁점이 될 수 있으므로 내용증명 등 적절한 방법을 검토할 필요가 있다.
특히 감정적으로 “계약을 취소한다”고 먼저 통보하는 것은 신중해야 한다. 실제로는 자신에게 계약해제권이 없는 상황에서 일방적으로 계약을 이행하지 않겠다는 의사를 표시한다면 오히려 자신이 채무불이행 책임을 부담하는 문제가 발생할 수 있기 때문이다.
결국 부동산계약분쟁의 핵심은 “누가 계약을 취소하겠다고 먼저 말했는가”가 아니라 계약이 실제로 성립했는지, 각 당사자가 어떠한 의무를 부담하는지, 현재 계약이 어느 단계까지 이행됐는지, 상대방에게 계약해제 사유가 발생했는지를 순서대로 확인하는 것이다.
매매나 임대차계약 이후 상대방이 계약을 이행하지 않고 있다면 먼저 계약서와 특약, 금전 지급내역 및 계약 전후의 대화자료를 확보해야 한다. 이후 계약을 계속 이행하도록 청구할 것인지, 적법한 절차를 거쳐 계약을 해제할 것인지, 계약금 반환이나 위약금·손해배상을 청구할 것인지 구분하고 필요한 경우 보전처분까지 함께 검토하는 것이 부동산계약분쟁에 대응하는 출발점이 된다.
