올 한해 부동산 투자 전문가들이 가장 주목하는 부동산 투자 상품으로 토지투자를 최고로 꼽고 있다.
전국적으로 140여개의 사업지구에서 15조원 규모의 토지 보상금(한국토지주택공사 보상 계획 등 근거로 추산)이 풀릴 것으로 전망대 뭉치돈이 부동산으로 유입될 것으로 보고 부동산 업계의 관심이 높아지고 있기 때문이다. 보상금 최대시장인 수도권에서는 경기 하남감일지구를 포함해 총 35곳에서 총 9조 2700억원 가량의 보상금이 풀릴 것으로 예상된다. 과거의 선례를 보더라도 토지보상금의 50%정도가 부동산 시장에 대토를 비롯한 투자목적으로 투입되어 수도권 일대 부동산 시장이 크게 요동치기도 했으며 그 중에서 토지 투자를 가장 선호하는 것으로 나타났다.
이뿐만 아니라 부동산 투자 전문가들은 6개월 미만 금융상품에 따른 부동자금이 716조 가량 되다보니 자금 흐름에 많은 변화가 64 지방선거를 앞두고 많은 부동산 개발 호재로 인해 상당수 자금이 부동시장으로 흘러 들것으로 예상하고 있다. 이러한 분위기가 얼마전 ‘2014 서울 머니쇼’를 통해서 보여준 참관객 1000명을 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자들의 투자상품 중에서 올해는 부동산이 가장 높은 수익을 낼 것이라고 내다보듯이 실제로 응답자의 20.6%가 향후 1년간 가장 높은 수익이 예상되는 부문으로 부동산을 꼽았다.
이어 주식형 펀드(18%), 국내 주식(17%), 채권(8.3%) 순으로 나타났다. 불과 1년 전인 2013 서울머니쇼 직후 설문조사와 비교해보면 당시 응답자 26%가 국내주식을 가장 유망한 투자상품으로 꼽았기 때문이다. 또한 1년 새 일반인들의 부동산에 대한 기대가 높아졌고, 투자기간을 3~5년 정도의 중장기적으로 봤을 때 가장 높은 수익이 예상되는 투자처 역시 부동산(18.3%)이 가장 높았다. ‘2014 서울머니쇼’의 가장 큰 특징은 그 어느 때보다도 일반인들의 부동산 투자에 대한 관심이 높다는 것이다. 행사기간 사흘 내내 부동산 관련 강연은 대기줄이 가장 길었고, 강연장도 가장 먼저 가득 찼을 정도다.
부동산 투자 전문가들은 716조의 시중 부동자금과 15조의 보상금 유입으로 수도권 지역을 투자 1순위로 보고 있다. 그중에서도 투자 호재가 많아지고 있는 인천은 부동산 투자의 일번지라고도 할 만큼 현재 개발 분위기를 잘 나타내고 있다.
▲인천 ‘2030도시기본계획’ 새로 그린다
2025년 인천시 도시기본계획을 보면 인구 유입계획이 340만명으로 현재 293만명에 따른 꾸준한 인구 증가를 보여주고 있다. 이러한 인천이 인구가 증가할 수 있는 요인은 서울을 중심으로 교통의 사통팔달과 물류와 산업에 따른 인천항을 소재한 국제항으로써 많은 교류가 세계적으로 이뤄지고 있으며, 인천국제공항을 통해 세계 각국의 교통과 물류의 중심지로 세계에 알려져 있기 때문이다.
이러한 지리적 이점을 바탕으로 인천은 산업도시, 물류도시, 관광도시로 거듭나고 있고, 또한 영종도 개발을 비롯한 송도국제도시, 청라지구, 인천검단신도시라는 대형 사업들이 한창 바쁘게 진행중이다. 이러한 인천시는 오는 2030년 인천의 모습을 새로 그리기 위해서 2015년 말까지 용역을 벌여 인규 규모, 원도심 활성화 방안, 도시구조 등 도시계획 정책의 기틀을 잡을 예정이다. 핵심 지역의 역할과 도로철도다리 등 핵심 사회간접자본 건설계획, 인구 규모, 주택 규모 등 지역 개발의 가장 기초적인 내용이 들어가는 계획을 준비하고 있다.
부동산 관계자에 따르면 이러한 도시의 틀을 다시 짜고 있는 인천은 건설회사나 부동산 개발을 하는 사람들에게 그리고 투자를 선호하는 투자자들에게 또 하나의 기회가 아닐 수 없다고 했다. 정책의 흐름에 따라 돈이 흘러가듯이 도시계획에 맞춰 투자와 개발이 진행되기에 2030년을 바라보고 장기적인 계획안에서 중장기적인 투자가 된다면 충분한 수익을 볼 수 있는 것은 당연하다고 말하면서 더불어 투자의 미래가치로 큰 수익을 얻을수 있는 지역을 잘 선별해야 하며, 저평가된 낙후된 지역에 대한 향후 개발 가치가 있는 지역에 투자하는 것도 필요하다고 전했다.
지역 부동산 관계자는 기존에 투자자들의 투자 패러다임이 많이 변화고 있다며 인천이라는 지역이 왠만해서는 저렴한 가격에 투자할 수 없다보니 투자자들 중에는 향후 시간이 지나 개발가치가 높고 투자성이 있다고 판단되는 지역내 개발제한구역을 선호하는 경향이 박근혜 정부에 들어서 부쩍 많아지고 있는 추세라고 말했다.
▲투자의 중심으로 급부상하는 개발제한구역
작년말 박근혜대통령은 14년만에 개발제한구역에 대한 환경평가 실시를 통해서 규제완화 및 활용방안을 갖게다는 정책을 발표했었다. 그로인해 국토교통부(장관 서승환)는 2013년 12월부터 10개월 동안 개발제한구역 환경평가를 실시한다고 밝혔다. 개발제한구역 환경평가는 1999년 실시된 이후 수도권, 부산권 등 대도시권 개발제한구역 조정에 필수적인 지표로 활용돼 왔으며, 개발제한구역 내 불가피하게 입지하는 개별 시설 심사 시에도 주요 판단 지표로 활용돼 왔다.
그러나 그 간 한 번도 자료 갱신이 이루어지지 않아 환경변화를 제대로 반영하지 못한다는 지적이 있어 왔다. 이번 환경평가는 이러한 문제점을 해소함으로서 보전가치가 높은 지역과 낮은 지역을 명확히 구별해 개발제한구역 관리의 효율성을 향상시킬 수 있을 것으로 기대하고 있다. 이러한 정책발표로 인해 개발제한구역내 투자에 대한 사람들의 관심이 많아지고 있는 현상이다. 수도권 지역내 개발제한구역을 중심으로 국책 사업 및 지자체 현안사업들에 따른 개발과 취락지구 지역내에서 우선시 되었지만, 환경평가로인한 관리의 효율성으로 추후 개발제한구역내 투자에 대한 인기가 더욱 많아 질것으로 보고 있다.
인천은 지역내 개발제한구역 해제지역의 용도가 대폭 완화된다. 또 장기 미조성 상태로 있는 도시공원 조성사업들에 대한 규제 역시 완화돼 공원 개발에 탄력이 붙을 것으로 전망되고 있다. 이로 인해 투자자들이 가장 주목하고 있는 지역으로 인천시 남동구내 개발제한구역을 가장 선호하는 것으로 나타났다.
지역 부동산 관계자에 의하면 ‘남동구는 서울외곽순환도로와 제23경인 고속도로, 영동고속도로가 접한 사통팔달의 중심지로써 인천도시철도가 관통하는 교통의 요충지 및 국가산업단지인 남동인더스파크가 위치한 신성장도시, 그리고 행정, 문화, 금융, 경제의 주요기관이 입주해 있는 물류상권의 중심지라고 해도 과언이 아니다. 또한 도시와 자연이 조화롭게 어우러진 친환경 주거도시다보니 89만평 인천대공원과 약사공원(미조성)이 주변에 함께 있어 공기 좋고 살기 좋은 친환경 도시’라고 강조했다.
이미 남동구는 간석, 구월, 만수동을 중심으로 도심이 형성되어 있다 보니 기존 시세가 형성되어 투자가 싶지는 않다. 기존 도심지역을 비롯한 도시재정비사업 지역을 뺀 주변 개발제한구역에 대한 규제가 완화될시 투자 및 개발에 따른 가치가 클 것으로 보고 있다.
주변 시세가 최하 평당 몇천만원대 형성된 지역에 투자하기 보다는 시간을 두고 투자 가치가 있는 개발제한구역내 토지에 투자하는 것이 현 정부의 규제완화 정책에 따른 방향과 잘 맞지 않을까 싶다. 관계자에 따르면 개발제한구역내 입지가 좋은 투자 가치가 높은 지역엔 토지 시세가 평당 100~200만원정도 기본 가격대가 형성되어 있지만 매물은 거의 없는 상태라고 한다.
또한 남동구는 인천 송도~인천시청~잠실구간으로 연결되는 광역급행철도(GTX)가 올 하반기 사업평가에 따른 결정이 나면 서울에서 30분대 움직이는 수도권지역으로 다시 한번 급부상하게 될 것으로 기대하고 있음을 강조했다. 교통과 산업에 따른 인프라가 좋아지면 주변 개발 압력에 의한 땅의 가치도 한층 높아진다는 것이다.
