임대인은 영리 목적이 없다는데... 상가권리금회수와 반환은

[더파워=이지숙 기자] 상가건물임대차보호법에서는 계약만료일 6개월 전부터 임대인에게 상가권리금회수 방해금지의무 조항을 규정하여 ‘정당한 사유 없이’ 상가권리금회수를 방해하면 손해배상 의무를 지도록 하고 있다.

구체적으로 정당한 사유가 없이 임대인 자신이 직접 권리금을 지급받거나 권리금수수를 못하게 하는 행위, 고액의 차임이나 보증금을 설정, 계약거절행위 등으로 임차인이 주선한 자와 계약을 어렵게 하는 등으로 상가권리금반환을 어렵게 하는 행위들이 그것이다.

하지만 ‘정당한 사유’가 인정이 되는 경우 중 하나로 규정된 것이 바로 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’이다.

이러한 규정이 존재하는 이유는 권리금수수를 하면서 들어오는 임차인은 대부분 영리 목적으로 건물을 사용하는 것일 텐데, 건물주가 더는 자신의 건물을 영리 목적으로 이용하지 않을 것임에도 계약을 강요한다면 재산권을 침해하는 결과가 되기 때문이다.

따라서 이 경우 건물주가 앞으로 1년 6개월 이상 해당 건물의 부분을 영리 목적으로 활용토록 하지 않겠다는 뜻을 표하며 영업행위를 하려는 새로운 자와 계약하지 않아 새 계약자를 구하지 못하고 기존 세입자는 계약만료로 그대로 쫓겨날 가능성이 있는 것도 사실이다.

법무법인혜안 명도임대차전담센터의 김현익변호사에 따르면, “상가권리금 회수방해 금지의무가 적용되지 않는 위와 같은 조항이 적용되는 구체적인 판례가 아직 많이 존재하지는 않아 해석의 범위는 넓지만 법무부의 법무심의관실에서는 해당 조항에 대하여 사례별로 유권해석을 한 내용이 있어 참고해 볼 만 하다.”고 한다.

구체적으로 그 내용을 살펴보면 꼭 ‘임대인이 직접’ 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않아야 하는 것이 아니라 ‘어느 누구라도’ 즉 새로운 세입자가 그러한 목적으로 사용하지 않을 것이라면 정당한 사유에 해당하기 때문에, 건물주가 다른 가족 등에게 무상으로 상가를 빌려줘 건물주는 영리를 얻는 것이 없더라도 실질 사용자인 가족이 그곳에서 영업한다면 영리 목적 사용이 인정되는 것이다.

상가를 주거용으로 임대하는 경우에도 정당한 사유가 인정될지에 대하여 건물주 입장에서는 주거로 임대하는 행위 자체가 영리를 취득하는 것이기 때문에 정당한 사유가 인정되지 않는다.

그러나 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 것이라는 이유로 결국 상가권리금반환도 받지 못하고 상가권리금회수 방해금지 의무도 적용되지 않아 손해배상 청구도 하지 못했던 사안에서, 처음의 이야기와는 다르게 1년 6개월 안에 다른 사람이나 건물주가 그곳에서 영업행위를 한 경우라면, 당연히 상가권리금회수를 방해한 것에 해당된다고 판단될 것이므로 그때라도 그 사실을 안 지 3년 이내에 손해배상을 청구하면 될 것이다.

이지숙 기자 news@thepowernews.co.kr