부동산 계약파기에 따른 손해배상 청구소송

[더파워=최수영 기자] 주택이나 상가의 임대차나 매매 계약을 할 때는 큰 액수가 오가기 때문에 한꺼번에 모든 비용을 납입하기보다는 가계약, 계약금, 중도금, 잔금 등으로 여러 번에 나누어 지급되는 것이 일반적이다.

여기에 계약금은 통상 거래금액의 10% 정도를 납입하고 이후에 중도금과 잔금을 당사자들의 협의 하에 3번 정도로 나누어 납입하는 것이 일반적인데 그 비율은 법으로 정해져 있기보다 특이 사항이 없을 시에는 부동산 거래에서 암묵적으로 정해진 비율만큼 나누어 납입하는 것이 일반적이다.

일단 계약금을 주고받게 되면 부동산 거래에 대한 의사를 밝힌 것이기 때문에 법적으로도 계약이 성사된 것으로 인정받을 수 있다. 따라서 단순 변심에 따른 계약 해지는 불가하므로 만일 피치 못할 사정으로 계약을 파기해야 하는 경우가 생겼을 때는 해약금이나 위약금을 부담하는 것으로 계약을 파기할 수 있다.

부동산 거래에서 계약을 해지할 때 판매자는 계약금의 배액을 상환하고 구매자는 계약금을 포기하는 것이 일반적인데 중도금 지급 이전에 계약을 해지할 경우라면 계약금을 잃거나 배액을 배상하면 부동산 계약파기를 할 수 있지만, 중도금이 지급된 경우라면 원칙적으로 계약 파기가 불가하고 법정 해제 또는 약정 해제와 같은 사유가 있을 때에만 이를 인정받을 수 있으므로 전문가와 상담을 통해 분쟁해결이 발생한 상황에 대처해야 한다.

계약이 해지되었을 때 가장 많이 발생하는 부동산 소송으로는 손해배상 청구소송이 있을 수 있는데 민법 제398조 제4항에 따르면 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 약속된 중도금이나 잔금을 납입하지 않았을 때 일정금액의 위약금을 약정해두는 경우 채무를 이행하지 않은 자에 대하여 약정된 위약금을 채무불이행에 대한 손해배상액으로 청구할 수 있다.

하지만 일방의 귀책사유로 인해 계약이 해지되었다 하더라도 특약을 걸지 않으면 계약 해지에 따른 해약금 이외에 손해에 따른 보상인 위약금까지 받을 수는 없으므로 전문가의 도움을 받아 법적 분쟁에 대비하여야 한다.

이외에도 부동산 거래와 관련한 보증금 반환 청구소송 또는 전세금 반환 청구소송에 관해서도 법률 전문가를 통해 상담 받을 수 있다.

도움말 : 강남법무법인 휘명 안미혜 변호사

최수영 더파워 기자 news@thepowernews.co.kr