[더파워 최성민 기자] 최근 입주한 신축 아파트 단지에서 천장 누수와 창틀 결로로 불편을 겪는 사례가 빈번하게 보고되고 있다. 외관상으로는 양호해 보이나, 입주 후 불과 몇 달 만에 벽지 벌어짐, 누수, 타일 들뜸 등 구조적, 기능적 결함이 드러나면서 입주민들의 불만은 극에 달하고 있다. 이와 같은 건축물 하자는 시공사의 책임 하에 보수 및 수리를 요구할 수 있으며, 이를 위한 법적 절차가 ‘하자보수청구’에 해당한다.
민법 제667조는 도급계약에서 하자가 발견될 경우 수급인(시공사)은 이를 보수하거나 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 특히 건축물과 같이 대규모 도급계약에서는 하자 발생 시 △보수청구 △손해배상청구 △계약 해제 등 다양한 법적 조치가 가능하다.
하지만 하자보수청구는 단순히 ‘하자가 있다’는 주장만으로는 성립되지 않는다. 하자의 구체적인 내용과 위치, 발생 시점, 시공상 과실 여부 등을 입증해야 하며, 보수 요구에 대해 시공사가 이행하지 않은 사실도 확인돼야 한다. 또한 주요 구조부나 설비 등의 하자에 대해서는 통상적으로 하자담보책임 기간이 정해져 있어, 이를 넘기면 청구가 어렵다.
예컨대 공동주택의 경우 주택법상 하자담보책임 기간은 △주요 구조부(10년) △지붕·방수·마감재 등(2~5년)으로 차등 적용된다. 문제는 입주자 입장에서는 하자가 명확함에도 시공사는 ‘자연 발생’ 또는 ‘입주자의 과실’로 돌리는 경우가 많다는 점이다. 이러한 경우 하자의 객관적 입증이 매우 중요하며, 이를 위해 하자 감정, 사진 기록, 그리고 다수 입주자의 동일 피해 사례 수집 등 구체적인 증거 확보가 필수적이다.
법무법인 성지파트너스 김한수 대표변호사는 “하자보수청구는 감정적인 항의보다 체계적인 자료 수집과 법적 접근이 우선입니다. 하자 내용과 시공사의 대응 내역, 이행 요구의 이력까지 차근차근 정리해두는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다”라고 조언했다.
또한 최근에는 입주자 대표회의를 중심으로 집단 소송이나 조정신청이 진행되기도 하며, 시공사가 끝내 보수를 거부할 경우 보수비용을 입주민이 선부담한 후 구상권 청구 방식으로 소송이 전개되기도 한다.
하자는 시간이 지날수록 입증이 어려워진다. 작은 금이 가거나, 약간의 누수가 있더라도 즉시 사진과 동영상으로 기록을 남기고, 관리사무소나 시공사와의 커뮤니케이션도 반드시 문서화해 두는 것이 중요하다.
