[더파워 최성민 기자] 민법에서는 ‘계약은 지켜져야 한다.’라는 대원칙으로, 이런 약속을 지키지 않아 상대방에게 손해가 발생할 경우, 그 손실을 금전으로써 배상해야 한다고 말하고 있다. 이는 주택 분양 약정을 통해 입주일을 정한 뒤, 지연되는 경우에도 마찬가지이다.
최근 국제정세로 인해 자제 수급과 비용의 상승, 소방법 건설 관련 규정이 엄격해짐에 따라, 기존 정한 기일에 입주가 이뤄지지 않는 사례들이 상당히 많다. 이런 사안에서 수분양자는 지연에 따른 손해배상을 시행 주체에 청구할 수 있는데, 문제는 그 과정이 결코 순탄치 않다는 것이다. 구체적으로 이러한 손해배상을 진행하는 과정에서는 법적인 근거가 제시되어야 하며, 통상 입주지연과 관련한 분쟁은 분양 약정서에서 명시하고 있는 규정을 근거로 한다.
보통은 계약서 상에 지체보상금 규정이라고 규정하고 있으며, 기존에 지급된 분양대금의 일정비율을 지체된 일수에 비례하여 산정된다. 이와 같이 당사자 사이에 손해 발생 시, 배상금을 약정하는 것을 민법에서는 손해배상의 예정이라고 하는데, 문제는 이런 예정액이 법원의 직권을 통해 감액될 수 있다는 것이다. 물론, 법원이 아무런 이유 없이 이런 보상금을 감액하는 것은 아니며, 법률의 개정 및 곤란한 사유, 문화재의 발굴 등의 특별한 사정이 있는 경우에 한 해 감액을 인정하고 있다. 그렇기에 입주지연으로 인한 손해배상 청구를 진행한다면, 이런 감액 가능성을 고려해 앞서 설명한 특별한 사정이 없다는 사실을 소명하는 것이 중요하다.
뿐만 아니다. 이와 같이 합의를 통해 약정 지체보상금을 넘어서는 손해가 발생했다면, 그에 사실관계에 대한 입증을 통해 배상을 청구할 수 있다. 실제 민법에서는 약정을 통해 손해배상을 약정한 것 이외에도, ‘채무를 불이행’ 즉. 상대방이 계약상의 의무를 다하지 못해 손실이 발생한 사안에도 배상해야 한다고 규정하고 있다.
실제 분양 계약서상에 지연 손해배상 비율이 낮은 경우, 지체보상금만으로는 당사자에게 발생한 모든 피해를 보전하지 못하는 상황이 빈번하게 연출된다. 따라서, 배상을 청구하는 과정에서는 입주지연으로 인해 발생한 피해액을 구체화할 수 있어야 한다. 또한, 이런 채무불이행에 따른 손해가 법률상 통상 손해에 해당된다는 사실에 대해서도 인정을 받아야 한다. 가령, 입주 전 고금리의 이자에 대한 부담하고 있으며, 공사 지연으로 인해 입주 및 등기 이전이 이뤄지지 않아, 저금리로의 대환하지 못해 발생하는 금융부담을 통상 손해로 청구하여 받을 수 있어야 한다.
이처럼, 수분양자는 분양 약정서와 실제 금전 피해가 발생한 사실을 바탕으로 시행 주체에 배상을 청구할 수 있다. 그러나, 몇몇 사안에서는 이런 입주 지연으로 인해 상당한 피해가 발생했음에도 불구하고, 배상을 청구하지 못하는 문제가 발생한다. 구체적으로 시행 주체 측과 부제소 합의를 하는 경우이다.
수분양자가 잔금을 납부하고 키를 반출하는 과정, 전매로 공급 약정을 양도하는 사안에서 시행 주체 측에서 ‘인도와 양도하고 싶으면, 계약서에 서명해야 한다.’라고 말하며, 별도의 손해배상을 청구하지 않거나 실제 손실액보다 현저한 금액으로 합의서를 작성하게 하는 경우가 많다. 이런 약정서류를 작성하게 된다면 법률상 부제소 합의가 되는데, 이렇게 합의를 진행한다면 추후 소송을 제기하더라도 각하되거나 기각될 가능성이 상당히 높기에 주의해야 한다.
그 밖에도 입주지연 분쟁을 겪는 수분양자는 주변 부동산 시장의 상황에 따라 계약해제를 주장할 수 있어야 하며, 때에 따라서는 같은 처지에 있는 다른 예비 입주자들과 연대하여 소송을 제기하거나, 형사법상의 법률 또한 검토가 필요할 수 있다.
다만, 대한 변호사협회 등록 건설 전문 하재섭 변호사는 “건설 분쟁은 목적물의 유형에 따라 적용 법리가 달라질 수 있으며, 청구 시에는 목적물의 하자 또한 고려해야 한다.”라고 말하며, 문제제기 과정에서 건설 분쟁에 대한 법적 전문성을 갖춘 전문가의 조력의 필요성을 강조했다.
