[더파워 최성민 기자] 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 체제 하에서 재개발 사업은 공공성과 사익 추구가 복잡하게 얽히는 각축장이다. 최근 원자재 가격 상승과 고금리 기조가 장기화되면서 전국 각지의 재개발 구역마다 조합과 조합원, 혹은 조합원 내부 집단 간의 이해관계 충돌이 임계점에 달하고 있다. 일반 대중은 재개발 분쟁이라고 하면 단순히 시공사와의 공사비 증액 갈등이나 비대위의 조합장 해임 총회 정도를 떠올린다.
그러나 정비사업 실무에서 발생하는 가장 치명적이고 빈번한 재개발조합분쟁은 조합원의 지위 자체를 흔드는 '분양권 박탈'과 '현금청산'을 둘러싼 내부적 갈등이다. 다수결이라는 민주적 의사결정의 형식을 빌려 특정 소수 조합원의 재산권을 합법적으로 박탈하려는 시도가 조합 내부에서 빈번하게 자행되고 있다.
재개발 조합 분쟁의 핵심은 결국 '누가 새 아파트를 받고, 누가 현금을 받고 쫓겨날 것인가'의 문제로 귀결된다. 최근 정비사업 구역에서 가장 주목받는 법적 쟁점은 조합이 정관을 변경하거나 총회 의결을 통해 특정 유형의 조합원에게 불리한 분양 기준을 적용하는 행위의 효력 여부이다. 예컨대 상가 소유자나 이른바 '쪼개기'를 통해 지분을 취득한 소액 지분권자들을 타깃으로 삼아 분양 대상에서 제외하거나 과도한 추가분담금을 지우는 방식이다.
다수의 판례에 따르면 조합의 자치 규정 제정권이 결코 절대적이지 않다. 대법원은 조합이 다수결에 의해 정관을 변경할 수 있다 하더라도, 그것이 특정 조합원 집단의 본질적인 재산권을 침해하거나 형평의 원칙에 어긋난다면 사법심사의 대상이 된다고 명시하고 있다. 특히 사전에 구체적인 예측 가능성이 없는 상태에서 사후적으로 정관을 개정해 특정 조합원을 분양 대상에서 배제하는 행위는 도시정비법의 입법 취지에 정면으로 위반된다.
따라서 위기에서 벗어나려면 조합 총회 결의의 내용적 한계를 증명해야 한다. 단순히 절차적 하자를 잡는 수준을 넘어, 해당 결의가 소수 조합원에게만 일방적인 희생을 강요하는 부당한 다수결임을 재판부에 논리적으로 설득해야 한다. 조합원 분양신청 기간의 통지 오류, 자산평가액 산정 과정에서의 위법성, 정관 변경 시의 정족수 미달 등 복합적인 법리적 허점을 정밀하게 파고들어야만 비로소 거대한 조합 조직을 상대로 소중한 입주권을 지켜낼 수 있다.
재개발 사업은 한 번 현금청산 대상자로 분류되어 조합에서 현금청산 소송을 제기해 오면, 이를 다시 조합원 지위로 회복하기가 기술적으로 매우 까다롭다. 따라서 조합의 위법한 분양 기준이나 정관 개정 움직임이 포착되는 즉시, 조합설립인가처분 취소, 총회결의무효확인 등 행정소송을 통해 선제적인 조치를 취해야 한다.
로엘 법무법인 정태근 대표변호사는 "치열한 재개발조합분쟁 현장에서 가장 위험한 태도는 '설마 내 아파트 분양권을 빼앗아가겠느냐'는 안일한 믿음이다. 정비사업 조합은 철저히 다수의 논리로 움직이는 이익집단이기에, 법률적 보호막이 없는 소수 조합원의 지분은 언제든 현금청산의 대상으로 전락할 수 있다. 수도권재건축재개발조합연합회 자문위원장을 지내며 다양한 재건축·재개발 조합들을 자문한 경험을 바탕으로 조언하자면, 조합의 독단적인 의사결정으로 재산권 박탈 위기에 처했을 때 초기 단계부터 부동산 전문 변호사의 조력을 구해 조합원 지위 확인 소송 및 집행정지 신청을 병행하는 입체적인 방어 전략을 구사해야만 피땀 흘려 일군 자산을 온전히 보존할 수 있다”라고 말했다.
