[더파워 최성민 기자] 상가의 영업권 양도를 준비하는 양수인에게 권리금은 단순한 웃돈이 아니다. 오랜 기간 영업해 형성한 고객층 및 영업상의 노하우, 시설 등 일괄을 양도하면서 발생하는 유·무형적인 재산이다. 그렇기에 영업을 종료하는 상당수 임차인은 임대차가 종료되기 전 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하며 그 동안의 영업을 통해 일궈온 자신의 노력을 보상받는다.
문제는 이런 권리금 약정에 대해 일부 임대인들은 방해하기도 하여 분쟁이 발생한다는 것이다. 물론, 이런 방해 행위를 하는 것이 이해는 된다. 권리금이 없다면 더 좋은 조건에 자신과 신규 임차인이 임대차 계약을 체결할 수 있기 때문이다. 그러나 이런 행위는 양수인의 권리 행사를 방해하는 행위이며, 상가임대차 보호법에서 금지하고 있기에 지양되어야 한다. 반대로 임차인은 임대인의 이러한 방해 행위가 발생한다면, 손해배상을 청구하여 권리를 지켜낼 수 있다.
구체적으로 상가임대차보호법에서 정의하는 권리금은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 영업시설과 더불어 비품, 단골 고객, 영업상 신용 등에 대한 가치 등을 이전하는 대가로 지급받는 돈을 뜻한다. 또한 본 법에서는 기존 임차인이 권리금 회수 기회를 보장해야 한다고 규정하고 있는데, 만약 임대인이 정당한 사유 없이 이런 기존 임차인이 수취 행위를 방해하거나, 신규 임차인으로부터 과도한 금전 지급을 요구하는 등 계약 체결을 사실상 불가능하게 만드는 행위를 한다면 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 인정되어 배상 책임을 지게 된다고 규정하고 있다.
구체적으로 이런 방해 행위에 따른 손해배상금은 기존에 신규 임차인과 체결한 권리 금액 또는 감정평가를 통해 결정된 금액 중, 낮은 금액으로 인정되는 것이 일반적이다. 가령, 1억 원의 권리금을 지급하는 약정을 체결했더라도, 감정평가를 통해 권리금이 5천만 원에 불가하다고 판단되었다면, 둘 중 낮은 5천만 원에 대한 배상금 지급 판결이 이뤄질 수 있다. 따라서, 본 소를 제기한다면, 기본적으로 감정평가 과정에서 누락되는 사안이 없는지, 실제 보다 낮게 판단되는 요소가 없는지 등을 상세하게 파악하고, 문제가 있다면 즉각적으로 제시해야 한다.
또한, 본 소를 제기할 때에 주의해야 하는 사안이 있는데, 이는 바로 임대인의 방해 행위가 있었다는 사실만으로 청구를 진행하는 것이다. 실제 몇몇 사례에서는 권리금 회수 방해가 있었다는 이유만으로 배상 청구를 진행하는데, 법원은 신규 임차인과 권리금 계약이 체결되었거나 최소한 계약 체결이 구체적인 단계까지 진행되었다는 사실이 인정되는 사안에 대해서만 배상의 책임이 있다고 판단하고 있다. 따라서 소를 준비하는 과정에서는 섣부르게 소장을 접수하는 것이 아니라, 권리금 계약서와 계약금 지급 내역, 신규 임차인과 주고받은 문자메시지와 같이 계약이 이뤄졌다는 사실을 소명할 수 있는 객관적인 자료들을 준비해야 한다.
그 밖에도 청구 시에는 임대인에게 상가임대차보호법에서 인정하는 정당한 계약 거절 사유가 존재하는지도 함께 고려해야 한다. 법에서는 신규 임차인의 자력에 중대한 문제 또는 업종 제한을 위반하는 경우, 기존 임차인이 차임을 연체한 이력이 있는 등 임대차계약상 의무를 중대하게 위반한 경우 등의 사실 관계가 존재한다면, 거절이 정당하다고 보고 있다. 그렇기에 청구 시에는 상대방 방해 행위만이 아니라 예외 규정의 적용 여부까지 함께 검토하여 소송 과정에서 변론을 준비해야 한다.
뿐만 아니다. 권리금 분쟁이 손해배상 청구만으로 끝나지 않는 사례들이 상당히 많다. 다수의 상가 임대차 분쟁을 승소로 이끈 경험을 갖고 있는 하재섭 변호사는 “권리금 분쟁이 발생하는 상황에서는 보증금 반환, 연체 차임의 시점과 특례 규정, 신규 임차인과의 계약금 반환 문제 등이 동시에 발생하기에 여러 사안들을 종합적으로 판단해 봐야 한다.”라고 말하며, 분쟁 대응 과정에서 전문가 조력의 필요성을 강조했다.
