[더파워 최성민 기자] 주택이나 상가를 매매하는 과정에서는 위치나 가격, 주변 환경뿐 아니라 건물의 상태 역시 꼼꼼하게 확인해야 한다. 그중에서도 누수하자는 단순히 "물이 조금 새는 문제" 정도로 생각하기 쉽지만, 실제로는 건물의 가치와 안전성에 큰 영향을 미치는 중대한 하자로 이어질 수 있기 때문에 특히 신경 써야 한다.
실제, 옥상방수 공사가 제대로 이루어지지 않았거나 외벽 균열을 통해 빗물이 유입되는 경우에는 벽지와 마감재가 훼손되는 수준을 넘어 곰팡이 발생, 단열 성능 저하, 철근 부식, 전기시설 손상 등 예상보다 큰 피해가 발생할 수 있는데, 만약 이와 같은 누수하자를 알지 못한 상태에서 부동산 매매계약을 체결하였다면 매수인은 계약의 체결 경위와 분쟁점에 맞춰 자신의 상황에 맞는 대응 방안을 신속하게 펼쳐야 한다. 만약, 계약이 이행 중이라면 신속하게 계약해제를 검토할 수 있어야 하는데, 매매계약을 체결했으나, 아직 잔금 지급이나 소유권 이전이 완료되지 않은 상황에서 중대한 누수하자가 발견되었다면 계약해제를 우선적으로 검토해 볼 수 있다. 다만 단순히 하자가 존재한다는 이유만으로 언제나 계약을 해제할 수 있는 것은 아니며, 해당 하자가 계약의 목적을 달성하기 어려울 정도로 중대한 것인지, 보수를 통해 쉽게 해결할 수 있는 수준인지 등을 확인해 볼 수 있어야 한다.
구체적으로 이와 같이 계약이 진행 중인 상태에서 누수 사실을 확인하였다면 내용증명 등을 통해 매도인에게 하자 사실을 통보하고, 필요한 경우 계약해제 의사를 명확히 표시하는 것이 중요하다. 시간이 지날수록 매도인이 하자를 보수하거나 책임을 부인하는 등 분쟁이 복잡해질 수 있기 때문이다. 또한 하자의 정도를 객관적으로 입증할 수 있도록 누수 현장 사진과 영상을 미리 확보하여, 향후 분쟁에서 중요한 증거로 활용해야 한다.
반대로 이미 소유권이 이전되었다면 하자담보책임을 검토해야 한다. 민법에서 규정하고 있는 하자담보책임 규정에 따르면, 손해배상이나 계약해제 가능할 수 있는데, 매도인은 매매 당시 존재하였던 하자에 대하여 일정한 책임을 부담할 수 있으며, 매수인은 하자의 내용과 정도에 따라 손해배상이나 계약해제를 청구할 수 있다. 다만, 이와 같은 권리를 행사하기 위해서는 하자가 실제 매매 당시부터 존재하였다는 점과 그 하자의 내용 및 범위를 구체적으로 입증할 수 있어야 한다. 뿐만 아니다. 이런 하자담보책임의 그 청구 기간이 상당히 짧기 때문에 주의해야 하는데, 법에서는 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 이내에 권리를 행사하도록 규정하고 있는 만큼, 누수를 발견하였다면 단순히 보수공사부터 진행하기보다는 법률적인 대응 가능성을 먼저 검토해 볼 수 있어야 한다.
또한, 매수한 건물에 하자가 확인되는 경우 가장 치열하게 다투어지는 부분은 바로 매수인이 누수하자의 존재를 계약 체결 당시 이미 알고 있었는지 여부이다. 만약 매수인이 하자의 존재를 충분히 인식한 상태에서 계약을 체결하였다면, 이후 하자를 이유로 계약해제나 손해배상을 주장하기 어려워질 수 있다. 실제 소송이 진행되면 매도인 측에서는 "계약 전에 이미 누수 사실을 설명하였다.", "매수인이 직접 현장을 확인했다.", "특약을 통해 관련 내용을 고지하였다."라는 등의 주장을 하는 경우가 적지 않다. 이에 대해 제대로 반박하지 않는다면 청구가 기각될 가능성이 상당히 높다.
이런 상황에서 매수인은 중개사와 주고받은 대화 내역을 바탕으로 관련한 설명을 들은 사실이 없거나, 단순한 생활하자로만 안내받았다는 식의 주장을 진행할 수 있어야 하며, 사안에 따라서는 부동산 중개 과정에서 작성된 확인서, 특약 내용 등 상대방이 주장하는 고지 사실의 신빙성을 탄핵시켜야 한다.
앞선 글에서는 누수하자를 이유로 한 계약해제와 하자담보책임에 설명했으나, 실제 분쟁에서는 더욱 다양한 사안들을 고려해 볼 수 있어야 한다. 실제 대한변호사 협회 공식 등록된 건설법 전문 하재섭 변호사는 “누수의 원인이 옥상방수 불량인지, 외벽 균열인지, 공용부분의 문제인지에 따라 책임 범위가 달라질 수 있으며, 하자의 중대성이나 계약 당시의 고지 여부도 함께 검토해야 한다.”라고 말하며, 전문 조력의 필요성을 강조했다.
