[더파워 최성민 기자] 내 명의의 토지임에도 타인이 무단 점유하고 있는 상황이라면 무단 점유가 해소되기 전까지 토지 사용이 불가하기 때문에, 토지 사용자의 입장에서는 난처할 수밖에 없다. 이러한 상황에서 활용할 수 있는 제도가 ‘토지인도소송’이다.
‘토지인도소송’은 민법 제213조에 따라 ‘소유자가 그 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있는 권리’를 통해 침해된 점유권을 적법하게 회복하기 위한 민사소송이다.
토지 사용을 위한 계약 기간이 만료되었음에도 임차인이 토지를 계속 점유하고 있거나, 처음부터 나의 동의 없이 무단으로 내 토지를 점유하고 사용했거나, 혹은 경매로 토지를 낙찰받아 소유권을 취득했음에도 기존 점유자라는 이유로 퇴거를 거부하고 있다면 토지인도소송 진행이 요구된다.
특히 토지인도소송은 단일 소송으로 제기되기보단 다른 민사상 청구가 함께 진행되는 경우가 많다. 가장 대표적인 소송이 바로 ‘원상회복 청구’이다.
토지 무단 점유들이 소유주의 동의 없이 적재물을 쌓아두거나 비닐하우스, 무허가 건물 등을 마음대로 설치하여 토지 사용에 영향을 미치는 사례가 다수 발생한다.
이에 대하여 별도의 조치를 취하지 않는다면 토지인도소송 이후 무단 점유자 측에서 그대로 점유물을 방치하고 떠날 수 있으며, 이 경우 점유물 철거 및 원상복구 비용은 고스란히 토지 소유자의 몫이 된다.
이를 방어하기 위해 원상회복 청구를 위한 소송을 통하여 훼손으로 인한 피해를 원래 상태로 돌려놓을 것을 촉구해야 하며, 원상회복 청구로도 복구할 수 없는 피해가 발생한 경우 별도의 손해배상 청구소송을 제기해야 한다.
또한 토지인도소송에서는 무단 점유로 인한 ‘부당이득 반환 청구 소송’ 역시 함께 이루어지는 경우가 많다. 토지를 무단으로 점유한 상대측에서 나의 토지를 이용하여 법적 권한 없이 이득을 창출했다면 그에 따른 부당이득에 대한 반환을 요청할 수 있다. 특히 해당 토지가 개발 사업 대상에 선정되는 등 상업적 가치가 높은 상황이라면 소송을 통한 청구 금액 역시 높아질 수 있다.
이 외에도 사안에 따라 분묘기지권, 경계침범, 무허가 건물 철거 등 다양한 유형의 문제들이 복합적으로 연계되어 제기되기도 한다.
본격적인 토지인도소송에 돌입하게 될 시, ‘소유권과 점유권의 관계’가 소송의 쟁점이 된다. 법원에서는 소송을 제기한 측이 소유권을 행사할 권리를 보유하고 있는지, 상대 측에서 토지를 점유하고 있으며 그 점유가 정당한 권원 없이 이루어지고 있는지를 토대로 하여 판단을 내린다.
이와 관련하여 활용되는 주요 자료로는 토지 권리 관계와 현황 확인이 가능한 등기부등본 및 토지대장, 점유 관계가 어떻게 시작되었는지를 볼 수 있는 임대차계약 자료, 점유 사실 확인을 위한 현장 사진 등이 있다.
여기에 더불어 토지 반환에 대한 요구를 진행한 바 있으며 계약 해지 사실을 특정하고 입증하기 위해 보낸 내용증명 역시 토지인도소송에서 증거자료로 흔히 사용된다.
이 때 본인 소유의 토지이기 때문에 괜찮을 것이라고 판단하여 별도의 판결이나 강제집행 절차 없이 직접 시설물 철거 혹은 무단 점유자에 대한 퇴거를 시도해서는 안된다는 점을 유의해야 한다.
법적 권원 없이 임의로 무단 점유자에 대한 퇴거를 시도하거나 시설물을 철거하려 한다면 오히려 오히려 손해배상이나 형사상 여러 형사 문제에 연루될 수 있다. 이를 방지하기 위해서는 부동산 법률 조력을 받아 토지인도소송을 진행할 수 있어야 한다.
또한 승소 후 점유권을 다시 회복했음에도 무단 점유자가 자진해서 퇴거하지 않고 버티는 중이라면 신속하게 강제집행 절차까지 진행하여 조속히 소송 결과에 대한 권한이 확보될 수 있도록 해야 한다.
만약 상대방이 소송 도중에 점유를 제3자에게 이전하는 경우에는 소송의 상대방을 변경해야 하고, 그에 따른 시간이 소요되기 때문에 실무상으로는 점유이전금지가처분을 함께 신청해서 중간에 점유가자 변경되는 것을 막는다.
게다가 토지인도소송의 경우, 사안에 따라 무단 점유자가 점유취득시효 인정을 주장하며 토지 소유권을 가져오려 하는 등 돌발 상황이 발생하는 사례도 적지 않다.
때문에, 혹시라도 토지 무단 점유 문제에 휘말렸다면 부동산 분야에 대한 법률 조력을 기반으로 한 각별한 준비에 나서야 한다.
토지인도소송은 단순히 내 토지를 남이 사용해서 벌이는 소유권 분쟁 정도가 아니라 침해당한 나의 법적 권리에 대한 회복을 목적으로 하는 대응이며, 준비가 부족할 시 원하는 결과를 얻기 힘들 수 있다.
시간과 비용만 소비한 채 토지 점유권 회수에 실패하는 일이 없도록, 혹시라도 소송 진행을 고민하고 있다면 미리 법률 상담을 통한 조력을 구하여 대응할 수 있어야 한다.
