요이땅, “서울 아파트값 상승에 경기권 법원경매 검토 증가...권리분석 주의 필요”

[더파워 최성민 기자] 부동산 경매 AI 권리분석 플랫폼 요이땅이 최근 서울 아파트 매매가격 상승세의 영향으로 실수요자들의 법원경매 검토 범위가 경기권까지 확대되고 있다고 밝혔다.

한국부동산원 통계 기준 지난 7월 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.14% 상승했다. 서울 아파트 평균 매매가격이 16억 원을 웃돌면서, 서울 거주자의 경기 지역 아파트 매수 건수도 5년 만에 최고 수준을 기록했다. 서울 진입 장벽이 높아짐에 따라 경기·인천 등 수도권 외곽으로 수요가 분산되는 가운데, 시세 차익을 기대하는 매수자들의 관심이 법원경매 시장으로 이어지며 입찰 검토 권역 또한 넓어지는 양상이다.

다만 매수 지역을 확장할수록 사전에 점검해야 할 항목도 늘어난다. 부동산 경매는 단순 낙찰로 소유권 이전이 마무리되는 것이 아니며, 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 추가로 인수해야 한다. 비생활권 지역일수록 현장 시세와 개발 호재, 향후 입주 물량을 면밀히 대조하지 않고 감정평가액에만 의존해 응찰가를 산정할 위험이 있다. 또한 같은 경기권 내에서도 서울 접근성에 따라 시세 편차가 크고, 감정평가액은 과거 특정 시점에 책정된 가액이라는 한계가 있으므로 낙찰가 외에 취득세 및 명도 비용을 포함한 총소요 자금을 계산해야 한다.

전문가들은 비연고지 물건에 입찰할 경우 매각물건명세서상의 인수 권리와 배당요구종기일을 선제적으로 검토하고, 인근 실거래 사례와 비교해 적정 입찰가를 산출해야 한다고 조언한다. 특히 현장 방문(임장)이 어려운 원거리 물건은 감정가와 실제 시세 간의 격차, 시설 관리 상태, 교통 및 개발 여건을 서류상 수치만으로 판단하기 쉬워 주의가 요구된다. 법원경매의 실질 수익률은 권리관계와 낙찰 가액에 따라 결정되므로, 비인접 지역일수록 철저한 사전 검증이 필수적이다.

부동산 경매 AI 권리분석 플랫폼 요이땅은 매각물건명세서와 현황조사서 등 법원 공적 서류를 분석해 인수 대상 권리와 적정 입찰가 가이드를 담은 리포트를 제공한다. 등기부등본 등 추가 검토가 필요한 서류는 AI 상담 솔루션 ‘요이봇’을 통해 분석 결과를 확인할 수 있어, 초보 입찰자가 낯선 권역의 경매 물건을 검토할 때 보조 지표로 활용 가능하다.

요이땅 관계자는 "생활권 밖 물건일수록 권리와 시세를 함께 확인하는 절차가 필요하다"고 말했다.

최성민 더파워 기자 Sungmin@thepowernews.co.kr