[더파워 최성민 기자] 내 집 마련의 꿈을 비교적 저렴한 가격으로 실현할 수 있다는 기대로 많은 사람이 지역주택조합에 가입한다. 그러나 사업 진행이 지연되거나, 추가 분담금이 발생하는 등 예상치 못한 문제에 부딪히면서 지역주택조합탈퇴를 고민하는 조합원들이 늘어나고 있다.
지역주택조합(이하 '지주택')은 주택법에 근거하여 같은 지역에 거주하는 주민들이 모여 조합을 결성하고, 직접 사업 주체가 되어 아파트를 건설하는 방식이다. 일반 분양 아파트와 달리 조합원이 곧 사업의 주체가 되기 때문에, 초기 비용이 저렴하다는 장점이 있지만, 그만큼 사업의 불확실성과 리스크를 고스란히 안게 된다는 위험도 있다.
지주택 사업은 토지 확보와 행정 절차 등 여러 단계를 거쳐야 하는데, 이 과정에서 예상치 못한 난관에 부딪히며 사업이 장기화되는 경우가 비일비재하다. 오랜 기간 조합에 묶이게 되면서 자금 사정의 변화나 사업성 악화 등의 이유로 지역주택조합탈퇴를 원하게 되는 것이다.
하지만 조합 가입은 단순한 계약이 아닌, 조합의 공동 사업에 참여하는 것이므로 일반적인 계약 해지와 달리 조합원 지역주택조합탈퇴는 그 절차가 매우 복잡하고 까다롭다. 원칙적으로 조합 가입 계약 시 정한 약관에 따라 임의 탈퇴가 제한되는 경우가 많으며, 탈퇴를 하더라도 이미 납부한 분담금을 전액 돌려받는 것이 쉽지 않다.
로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 "지역주택조합에서 탈퇴하고 납부금을 반환받으려면, 단순히 개인적인 사정 변경만으로는 어렵다. 법적으로 인정되는 정당한 해지 사유가 반드시 필요하다는 점을 유의해야 한다"라고 말했다.
법원에서 인정하는 주요 탈퇴 사유로는 '조합이 설명 의무를 위반하여 중요 정보를 제대로 고지하지 않은 경우', '사업 계획의 중대한 변경이 발생하여 조합원의 이익에 심각한 영향을 미치는 경우', 또는 '조합이 조합원에게 약정한 조건을 이행하지 못한 경우' 등이 있다. 특히, 조합 가입 시 토지 확보율이나 사업 계획에 대한 허위·과장 광고가 있었음이 입증되면 사기 또는 착오를 이유로 한 계약 취소를 주장하여 탈퇴를 시도할 수 있다.
2020년 7월 주택법 개정으로 조합원 모집 신고 수리일로부터 2년 이내에 조합 설립 인가를 받지 못할 경우 조합 가입을 해지하고 납부한 비용의 반환을 청구할 수 있는 근거가 마련되었으나, 이는 법 개정 이후의 사업장에만 적용되는 등 사안별로 적용 가능성이 다르다.
따라서 지역주택조합탈퇴를 희망하는 조합원은 무턱대고 내용증명을 보내기보다, 자신이 가입한 조합의 계약서, 약관, 사업 진행 상황 등을 면밀히 검토하고 자신의 상황에 맞는 법적 근거를 찾아야 한다. 특히 조합과의 분쟁 시에는 내용증명 발송부터 시작하여, 조합총회 결의 무효 확인 소송, 부당이득 반환 청구 소송, 나아가 사기 또는 착오를 이유로 한 계약 취소 소송 등 다양한 법적 절차를 검토해야 한다. 각 소송은 조합의 특성과 사업 진행 단계에 따라 최적의 전략이 달라지기 때문에 개별 사안에 맞는 전문적인 법률 자문이 매우 중요하다.
정태근 부동산전문변호사는 “지역주택조합탈퇴는 시간과 비용이 많이 드는 복잡한 법적 다툼이 될 가능성이 높다. 가입 전에는 신중한 검토가 필요하며, 탈퇴를 결심했다면 초기부터 전문가와 상담하여 합법적이고 효과적인 방안을 모색해야 한다”라고 당부했다.
